湖南推行“农屋新政” 确认农民房屋所有权
2008年10月11日 06:45南方报业传媒集团-21世纪经济报道 】 【打印

湖南“农屋新政” 农民融资突破口

本报记者 夏晓柏 实习记者 彭立国 长沙报道

“这个本本好啊,有了它,我的加工厂启动资金就有着落了。”站在自家三层小楼前面,手捧鲜红的房屋所有权证,46岁的湖南浏阳市社港镇农民张树林笑逐颜开。

此前,张计划开一家林木加工厂,但一直无法筹齐20万元的启动资金。这次拿到房屋所有权证后,他就可以像城里人一样,将房屋所有权证抵押贷款,筹齐开办加工厂所需资金。

张的情况在湖南并非个案。

这项发轫于湖南浏阳市的“农屋新政”正被湖南政府以文件形式推及至全省其它地区,其主要形式就是给农民住房颁发产权证。

湖南省建设厅房产处处长彭先成表示,“农屋新政”是湖南农村产权改革的破冰之举。“相较于江浙和成渝地区,湖南的改革还刚刚迈步,未来大有可为。”他表示,湖南会从住房确权入手,将农村产权改革渐次推及宅基地流转和耕地产权改革等深层领域。

“新政盘活了房屋这一农村最重要的资本要素。”房地产研究学者樊钢表示,“农屋新政”通过登记颁证对农民房屋所有权进行法律确认,赋予农民与城镇居民同等的国民待遇,为农民进入资本市场融资打开了突破口。

确认农民房屋所有权

事实上,作为首吃“螃蟹”的浏阳市在“农屋新政”的道路上已经悄悄摸索了十多年。据浏阳市房产局局长张益平透露,早在1995年,浏阳开始在太平桥、大瑶、永安等乡镇试行房屋产权登记颁证,并进而推及全市其它地区。“当时规定农村房屋只能办宅基地证,浏阳的做法是冒了政策风险的。”

“这一举措曾引发普遍争议。”浏阳市一位退休干部透露,由于《土地管理法》对于建在集体所有的宅基地上的农村房屋的使用权有明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”这就卡死了农村房屋用益物权的实现,当时很多农民担心国家会收回已颁发的房屋产权证,因此主动办理的农民并不多。

但是,通过数年的实践,这一制度在化解农村房屋产权矛盾方面的优势逐渐凸显,特别是颁证之后,住房抵押权的实现令农民在发展个体私营经济方面受惠颇多,农民们逐步认可并接受了这一制度。

来自浏阳市房产局的数据显示,从1995年到2007年的12年间,浏阳市有33个乡镇实行了登记颁证,共办理集体所有土地上的房屋产权初始登记11.7万余宗,确权面积769.7万多平方米。

浏阳的成功经验引起了湖南省高层的关注。2008年6月26日,湖南省建设厅颁布《湖南省房屋登记办法实施细则》,明确规定“集体所有土地上的房屋实行登记发证制度”。

有了省政府的首肯,“农屋新政”在湖南各地如火如荼开展起来。记者了解到,株洲醴陵、湘潭湘乡等地已经进入实质性实施阶段,而其它地区也正在快马加鞭地前进。

农民融资突破口

“新政打开了农民融资的突破口。”浏阳市农村合作银行——湖南首家农村合作银行——办公室主任陈广明认为,包含抵押权和流转权在内的农屋新政为农民创业提供了良好契机。

陈告诉记者,新政之前,农民融资渠道非常狭窄,除了自筹资金,从银行能够获得的贷款就是小额创业贷款了,但数额很小,一般是5万元以下,而且要进行层层评估审批。“搞个小型养殖是够了,但要是想搞个规模大点的加工制造厂就不行了。”

要想获得更多贷款,银行规定必须有抵押物。受制于此,很多有创业想法的农民有心无力。而作为农民最大资产的住房,由于没有私属产权,法律规定不得抵押,“死”资产不能变成“活”资本。

新政实施之后,包括抵押权和流转权等在内的房屋用益物权得以实现,农民可以拿房产证到当地农村合作银行办理抵押贷款,而且数额远高于小额创业贷款。

陈广明介绍,目前浏阳市农村合作银行对农民住房按估值的70%的额度发放贷款。以200平方米的农村自住房为例,估值一般在15万元以上,则贷款额度可达10万元以上。“农村房屋在200平方米以上的很普遍,因此抵押贷款额度可达10万元至数十万元不等,这就大大拓宽了农民创业范围。”

数据似乎更有说服力。浏阳在试行“农屋新政”的12年间,通过开展集体所有土地上房屋的转移和抵押登记工作,为浏阳农民盘活农村房屋固定资产168.6亿元,为当地农民的生产发展提供了流动资金98.5亿元,而目前浏阳当地农户开店办厂、规模种养所需的大额贷款80%采用住房抵押贷款形式。

继浏阳市农村合作银行在开展农村住房抵押贷款领域取得成功之后,长沙市其它区属农村合作银行以及醴陵、湘乡等农村合作银行也在积极开展这一业务支持农村发展,统计显示,湖南农村住房抵押贷款已为农民生产发展提供了683.5亿元资金。

农民融资新的突破口还包含了房屋流转权的实现。获得房产证后的农村房屋由于被赋予了完整物权,可以有条件地自由流转,使房屋价值,房屋的财产价值得到实现。

渐进式改革

受当地经济发展水平制约,湖南农村产权制度改革还处于起步阶段。“由农村住房产权确权开始,湖南农村产权改革正在渐次推进。”彭先成表示。

对比沿海地区在农村产权改革方面的逐步成熟定型,湖南的改革上仍大有可为空间。

在集体林权改革和集体建设用地权改革之后,湖南省政府对土地承包权——农民的另一重要资产——亦在进行改革尝试。

来自湖南省农村经营管理局的统计数据显示,湖南农村土地承包经营权通过转包、出租、转让、互换、入股等流转形式,累计流转土地面积达334.8万亩,占家庭承包经营土地面积的8%,比2000年增加210万亩。仅2007年,全省转包土地面积就达176.1万亩,占流转面积的53%。

而在“农屋新政”发源地浏阳市,土地入股的形式深受承包农户欢迎。以浏阳普迹惠农蔬菜合作社为例,在受让农户土地时,按每亩作价220元/股,农户享受分红。在每一季产品上市后进行分红,每年至少三季产品,三次分红,红利可达800元/股以上。

在耕地产权改革方面,中国农业现代化研究委员会副主任江惠生教授认为可以进行“永耕制”的尝试,即通过法律规定一个相对较长的土地经营权时间,以促使农民增加对土地的长期投资,从而加快农业现代化进程。

“现有的30年承包期远远不够。”他建议国家应该延长农村土地承包经营期,通过农村土地使用权的长期化实现农业的产业规模经营,还富于民。

“农村产权改革是个渐进式过程。”樊钢也认为,农村产权改革首先要解决农村土地产权确权问题,在农村土地物权得到完整赋予之后,再实现抵押、流转、交换等用益物权。在农村土地物权种类上,则应遵循先集体林权,后集体建设用地权,再耕地权的渐进改革模式。

如此一来,渐进式农村产权改革也凸现隐忧:农民住房抵押或者卖出后,如何实现后续保障?现实语境之下,制定农房抵押权实现后的后续政策,以及平衡改革试点与现行土地管理法律的潜在冲突,已显得刻不容缓。

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作者: 夏晓柏   编辑: 霍吉和
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