一家商业银行人士告诉记者，今年1月以来，他们已逐步取消对改善型住房房贷的优惠，也就意味着，不管人均面积是否低于当地水平，不管贷款是否还清，只要贷过款，都算做第二套房。

不过，也有商业银行是在4月15日新政出台后，才收紧了这一口子。

事实上，即便国家出台二套房认定标准政策，在实际操作中，仍广泛存在“规避”的变通情形，首付成数也可灵活处理。

此前，深圳就存在银行客户经理与房产中介人士私下“合作”，以客户“假离婚”的形式，将二套甚至多套房客户包装成首套房客户，拿到低首付和优惠利率的情况。

“网上专门有代办这种假离婚证明资料的，300块一份。”在前述深圳股份行人士看来，这并非银行没有能力察觉。今后即使认定标准规范，因差别化信贷成本拉大，预计仍会有不少客户灰色操作，减少购房成本。

房贷首付成数的处理上，部分银行也通过做高评估价来变相为客户降低首付。一大型房贷中介人士表示，少数中小银行会与二、三类的评估公司合作，在提高住房的评估价后按照评估价放贷，以往可做到首付一成多或两成多。有些大型银行会对优质客户“网开一面”，如客户可为其带来综合效益，可按在贷款评估价基准上上浮10%，给予优惠贷款。

最近银监会在贷前审查上要求增加“居访”程序，或在一定程度上减少做高评估价现象。不过，前述深圳股份行人士坦言“逐笔实行难度较大”。

多名银行人士认为，最能有效遏制房产虚假评估现象的杀手锏是取消“阴阳合同”。如果国土部门强令按房产抵押价格过户，通过税收手段提高购房成本，将大大遏制虚假评估和炒房现象。

零售银行跌入冰点？

从银行业务上看，房产新政显然将给零售银行带来一定冲击。另一家国有银行人士估计，新政出台后，其今年的信贷指标能完成一半就不错了。

一季度，上海新增人民币个人消费贷款378.4亿元，同比多增326.9亿元。这其中住房贷款占据大头，个人住房贷款增加338.1亿元。房地产企业信贷和个人住房贷款增量总和达约800亿元，占据上海一季度人民币信贷增量1639亿元的一半左右。

“上海个人房贷占比非常高，占到房地产贷款的三分之二左右。”一位知情人士透露。

海通证券分析师认为，短期内首付要求的提高和不合理需求的抑制将降低银行个人住房贷款的增速，预计5 月开始新增个贷将出现回落，二套及以上住房利率水平的大幅提高使得银行得以在一定程度上以价补量，但预计新发放房贷利率的上升难以完全弥补贷款量的回落，个贷利息收入可能会出现短期回落的局面。

目前，股份制银行中，招行、兴业银行、深发展等都明确提出了业务转向。

因利率打折，收益较低，加上贷款额度紧张，招行倾向于做高收益的“商业贷”(商铺、写字楼)业务。

兴业银行人士称，近段时期以来，该行已经有意压缩了房贷，二、三月份的量很少，转而激励基层攻关“经营贷”，在考核、评比上也在向这类贷款倾斜。

而在深发展看来，房贷在多家银行的总贷款中占比已经偏高，潜在风险较大。其内部一管理人士表示，监管力度加大，房贷收紧后，该行预料房贷业务量会减少，但其可通过扩大公司业务来弥补房贷损失。与国有大行强化分支行的增长率和市场份额考核不同，该行并未给予房贷条线压力，只需达到年初设定目标即可。