很多人还没看明白，这才是看清当下的关键

关于楼市的观点分歧越来越大，特别是针对一线城市。

有种说法是：楼市出现恐慌式买房，再不买就来不及了。另一种说法是当前的回暖是暂时的，接下来市场会更冷。

你怎么看？

两种观点都有自己的数据支撑，看多者会列出交易数据：比如深圳10月份新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。进入11月，交易依然火热，1—10日，深圳一手住宅认购量累计达到4314套，环比10月1日—10日上涨了34%。

看空者的观点，认为所谓的“放量”，要看房产库存先被放量耗尽，还是存量购买力先被放量耗尽。而以北京为例，经历了10月份的爆发式高成交后，库存依然在13万以上，并且居民加杠杆的能力也没有修复。

还有一个信号值得关注，李嘉诚以7.6万每平甩卖北京朝阳区东四环的“御翠园”，比周边二手房还要低。

这意味着什么？回想今年2月，港府宣布全面“撤辣”，取消各种住宅交易印花税提振楼市。李嘉诚却反向低价促销，市区黄竹坑站新盘“Blue Coast”开售就打七折。结果撤辣之后，香港楼市仅仅支棱了两个月，就重新掉头向下。

政策性涨价潮会持续多久？是市场分歧的关键所在。观点如此撕裂，是因为市场本身就是撕裂的。

一个基本规律是，房价是由买得起的20%人来决定的，而租金是由买不起房的80%人来决定的。所以这两类人看待房产市场的角度是截然不同的。

对买得起房的人来说，现在房子的品质比以前好太多。随着越来越多的城市推出容积率新规，买家愿意为得房率更高的房子支付更高的价格，改善类、豪宅产品的上限被拔高了一大截。

而在推出容积率新规的同时，限价政策也取消了，开发商也就有了涨价的空间。

这就让买家和卖家有可能在更高的价格达成共识，但前提是高品质、优质地段的房子。

在房地产市场如此低迷的情况下，为什么北京、成都等很多地方相继出现了新的王，就是这个原因。

11月6日，成都中心城区迎来3宗涉宅用地出让。其中，位于成都高新区大源板块的一宗58.9亩地块，8家房企经过84轮竞争后，最终被四川远达以楼面价26300元/平方米、溢价率46%拿下。这个价格，刷新了高新区楼面价纪录，成为区域单价“新地王”。

北京也是，海淀区功德寺两宗地块均触顶地价上限后摇号成交，溢价率达15%。杭州，10月份共进行了三次土拍，成功出让6宗地块，平均溢价率为19.43%。

但放眼全国呢？

前三季度，土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成。三、四线土地投资已经几乎“腰斩”。

这说明现在房地产交易最活跃的区域集中在一线城市极少数最优质的地段，购买者是那些真正能买得起好房子、稀缺房子的极少数人。

房产可以和股票市场做类比，比如美股，最近股指创出历史新高，但主要是那几大科技巨头带动的股指上涨，绝大部分是非常便宜也没有什么成交量的股票。

股市有市盈率，房市有租金回报率。根据中指院的数据，2024年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.12%，有24个城市租金房价比低于2.0%。

有些人认为，现在的租金回报率已经超过定期存款利率，意味着房产具备投资价值了，但问题是租金仍在下降通道中，长期来看租金回报率未必高。

租金是由买不起房的绝大多数人决定的，在他们的眼中，房产市场依旧低迷。事实也确实如此，尽管一线城市复苏最明显，但有量无价，价格依然是持续下跌。

再说几个会影响房价长期走势的数据：

一、2023年全国40座重点城市中，35岁以上的租客占比超过35%，相比2021年增幅为4%～6%，越来越多的中年人加入“租房大军”。其中，三居室租赁成交占比达27.2%，这波中年人租房比例的增长大都以家庭为单位，同时注重租房的品质和幸福感。

二、11月1日，民政部公布了2024年3季度民政统计数据，披露了一组结婚数据：

2024年前三季度，全国结婚对数474.7万对，较去年同期减少了94.3万对。从趋势来看，今年年末的结婚对数，很可能创下新世纪以来新低。

三、中国宠物数量将在2024年，首次超过4岁以下幼儿数量。

从这些数据来看，如今全国人民买房的意愿和五六年前相比简直恍如隔世。

所以，从土地拍卖市场、从商品房品质（包括地段和房屋质量）、从人群购买力来看，当今的房产市场是极度撕裂的，这也就导致了对市场未来的看法也是极度撕裂的。

每个人都从自己的角度想看到自己想看的，仅此而已。