“房票”来了!郑州稳楼市再放大招
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“房票”来了!郑州稳楼市再放大招

短期内可缓解房地产稳增长及去库存的压力

正在大力去楼市库存的郑州,最近再放大招——在棚户区改造中推出了房票安置。

6月20日,郑州发布了《大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《实施办法》),提出中心城区的棚户区改造将推行房票安置,即参照货币化安置的办法,但是给被征收人的补偿不是现金,而是房票——在购房时可冲抵购房款。

为了推行新政,郑州还设置了奖励和优惠政策:选择房票安置的,征收人给予被征收人安置补偿权益金额8%的奖励,同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

作为曾被住建部点名的22个房地产热点城市之一,郑州房票新政引发广泛关注和热议。

可冲抵购房款

“该政策的制定,目的是拓宽郑州市大棚户区改造安置渠道,满足群众对安置房屋的多样化需求。”北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清说。

他告诉中国新闻周刊,疫情防控背景下,政府出台这一政策,是为了促进房地产市场积极稳健地发展,促进楼市回暖,同时减少拆迁安置的财政补偿压力。

根据《实施办法》,被征收人可使用房票在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择,不限定于房票核发机构所在行政区域。

《实施办法》还明确了多项奖励和优惠政策,除了前述房票安置政策性奖励和3个月的过渡费外,被征收人使用房票所购买的商品住房,不计入家庭限购套数;被征收人使用房票购买的商品房,按照规定还可享受税收减免。

此外,用房票购房不足部分可使用公积金和商贷,无购房记录或者购房贷款已经结清的,还可享受首套房贷利率。

河南郑州郑东新区楼盘建筑景观。图/图虫创意

河南郑州郑东新区楼盘建筑景观。图/图虫创意

这一举措被业内认为是“解决安置难题、推动楼市去库存”的双赢办法,灵活满足拆迁户的安置需求。

在宋向清看来,此举让老百姓在购房上有了更多的选择。房票可跨行政区域使用,实际上就是增加了大家的便利性,可进一步优化郑州楼市的区域结构。

他说,郑州市出台的房票安置政策是疫情防控大背景下,激活楼市、刺激消费、拉动内需的一个非常好的措施。

“郑州是今年全国首个针对房票出台系统性文件的城市,在房地产特殊时期将发挥积极的作用”,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国新闻周刊说,其中一些优惠和鼓励措施值得关注。

据悉,郑州推行的房票,除了可以认购住宅以外,还包括商铺、储藏室和车库等。严跃进说,这也使得房票的使用优势较大,购房者也可以利用此类房票来认购其他物业。

不过,相较于以往棚户区改造的补偿形式,郑州的房票安置政策也引发了一些不同声音。鉴于房票安置类似于代金券的形式,有网友甚至将之冠以“白条补偿”之名。一位郑州市民说,“以前拆迁要么实物补偿,要么货币补偿,现在整出来一个白条补偿。”

另据当地媒体报道,住在距离中心城区较近区域的部分拆迁户,并不愿意选择房票安置方式。他们的考虑在于,家里的地理位置较好,置换到的回迁房可以用于出租;如果用房票去兑付别的商品房,往往意味着买到的新房单价高,“较回迁房面积肯定会缩水,搞不好还要自掏腰包,买了也没钱再装修新房了”。

也有分析指出,房票背后是现金,可以冲抵购房款,不能说是“打白条”,认为郑州此举的主要目的是确保“钱不能流出房地产”,以起到刺激楼市、盘活楼市,助力楼市去库存,促进房地产市场流通效率。

根据《实施办法》,房票持有使用期限自房票核发之日起计算,最长不超过12个月,被征收人应在房票有效期内购房支付。逾期未使用的,视同自行放弃房票安置,重新按照货币补偿方式进行安置,不再享受房票安置相应的政策性奖励。

目前为止,郑州方面没有明确说明,房票安置是必选项,还是可以直接选择现金补偿,或者等逾期未使用房票才能拿到现金补偿。

中国新闻周刊致电郑州市住房保障和房地产管理局,办事大厅工作人员表示,最近有不少人咨询相关政策,但具体怎么实施他表示也不清楚,“政策不是房管局发的”,具体要看后续政策的推进。

郑州楼市回暖乏力

事实上,这已不是郑州今年第一次出台楼市纾困新政。

今年3月,郑州开始松绑“认房又认贷”,打响楼市政策调整“第一枪”,成为2016年调控收紧以来,首个松绑“认房又认贷”的重点城市。

4月,郑州市推出10条“青年人才新政”,提出将持续推行青年人才补贴政策。这被视作是对房地产市场有积极影响的新政。

5月以来,郑州陆续推动下调首付比例和购房贷款利率。就在《实施办法》公布前的6月15日,郑州市发布稳经济举措又提出,推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准,促进二套房首付比例降至40%。

虽然救市新政不断,但市场给予的反馈却有限。“认房又认贷”新政发布当月,根据郑州市房管局发布的数据,郑州商品住宅销售7777套,虽然环比上涨46%,有较大提升,但较去年同期仍下降了45.32%。

“青年人才新政”发布之后,客观上吸引了部分年轻购房者入市,但郑州楼市总体上表现仍然低迷。诸葛找房数据显示,今年4月,郑州新建商品住宅成交6892套,环比3月下跌11.25%;5月,成交4884套,环比继续下跌29.14%,同比下跌73.54%。

中房协的数据显示,5月郑州新建商品住宅成交42.6万平方米,环比下跌16.5%,同比减少50.2%;二手房成交33.5万平方米,环比上月继续下跌14.2%,同比微增3.6%。

这意味着,在双重新政的护航下,郑州楼市虽然市场活跃度有所提升,但回暖并不明显。

郑州永威金桥西棠。图/图虫创意

郑州永威金桥西棠。图/图虫创意

在此背景下,棚户区改造房票安置被提上日程。事实上,在此之前,郑州棚户区改造已经开始采用货币化安置的政策。

根据国家统计局数据,5月份70城新房价格同比逾6年半首现下跌,其中二线城市新房价格指数同比上涨0.3%,郑州同比下跌2.5%。而自2021年8月以来,郑州一手、二手房价已经连续10个月双双下跌。

此外,郑州商品房面临较大的去库存压力,也早已是公开的秘密。据贝壳研究院郑州分院的年报数据显示,截至2022年2月,郑州主城区住宅库存中,有5个区域库存高企,均超过了18个月,其中金水区最高,去化35.4个月。

中房协的数据也显示,郑州商品房狭义库存1395万平方米,去化周期高达34个月。

此外,郑州烂尾楼的情况也备受关注。据克而瑞统计,截至2021年末,郑州涉及停工、延期交付问题项目总套数2.52万套,占2021年成交总套数比重达到28%,数量居重点二线城市前列,占比居24个重点监测城市首位。

河南郑州高新区永威金桥西棠,被称为“河南最高学历楼盘”,2020年8月开盘,总共有2000多位业主,学历在硕博士以上的超过400人,有超过20%的业主拿到了郑州的人才补贴款。但2021年11月之后,该楼盘便处于停工状态,这些被郑州人才政策吸引来的高学历业主至今仍在维权。

至少20城已推行

从全国范围看,房票安置并非郑州首创,在房地产库存高企的当下,多地已重启棚改房票安置政策。

据中国新闻周刊不完全统计,今年以来,全国各地至少20个城市已探索实施房票安置政策。

今年4月1日,河南信阳率先推出房票,奖励金额为5%,房票使用期限18个月,还可以享受契税减免、子女可保留原片区和新房片区就读资格等优惠政策。

此外,许昌、金华、绍兴、温州、常熟、宜兴、张家港、鄂州、宜宾、界首等地,也陆续推出了房票安置政策。

房票安置政策似乎正成为各地激活楼市的重要工具。

严跃进向中国新闻周刊表示,若是房票推进工作到位,那么就可以减少或取消安置房的建设,客观上减少了政府直接建设此类住房的压力。

“同时客观上也保障了此类购房资金留在住房领域,也是保证财政体系稳定、防范购房资金流向非房地产领域的重要体现。”他说。

据了解,除郑州外,目前启动房票安置的城市多数为三四线城市,且多存在库存高企、去化压力巨大的情况。

多位受访专家表示,房票模式有利于区域楼市定向去库存,促进房地产市场流通效率。

在以往货币化安置的情况下,被征收人手中的补偿款流向未知,可能流向房地产以外,甚至流向其他城市和地区。而房票的使用具有定向性——只能用来在当地买房,这样就阻断了资金流向楼市以外的可能性,对于去库存具有一定的促进。

严跃进对中国新闻周刊说,在经济压力略大的情况下,房票也是一种较好的财政支付方式,“当前各地推出房票而不是货币化安置,其实也是可以减少各地财政方面的压力”。

不过,不少业内人士认为,房票政策在短期内可缓解房地产稳增长及去库存的压力,但当前房地产市场信心较弱,房票政策能否让消费者重拾信心,能否成为各地“救市良药”,仍有待观察。

作者:孙晓波

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