和平大悦城诞生记 畅谈突围与共存法宝

原标题：和平大悦城诞生记 畅谈突围与共存法宝

——专访和平大悦城筹备组负责人王飞

齐鲁晚报1月9日讯：12月24日和平大悦城开业抢走了津城圣诞的风头，成为街谈巷议的热点话题。承载了很多人回忆的老津汇终是别离，南京路的老商圈多了一个大悦城家族的新成员，从此一地双“城”，交相呼应。这其中隐含着大悦城怎样的商业布局，而“新生”和平大悦城又将如何与商圈的“前辈”们共存，新建的和平大悦城与天津大悦城又有哪些不同之处……一系列问题引人关注，记者为此专访了和平大悦城筹备组负责人王飞，请他详解和平大悦城的诞生记，以及现阶段的经营理念和未来发展战略。

大悦城再度选址天津 接盘津汇尝试新模式

如今，在北京、天津、上海、沈阳、烟台、成都……这些城市，都会发现属于那里的大悦城，每一“城”都堪称当地年轻和时尚、潮流与品位的地标。然而，在和平大悦城登场之前，只有像北京这样的超级城市，才有同时坐拥两家大悦城。如今天津也有了一地双城的双子地标，5年前落成的天津大悦城已然带动了城市商业发展，5年后大悦城再度选址南京路CBD商圈，接盘老津汇百货，此举一度成为业内人士乃至普通市民热议的话题。

相比之下，和平大悦城的体量比老城厢项目要小，“尽管最初在接手项目之前也犹豫不决，但经过团队的反复沟通分析，最后还是决定去做。”和平大悦城筹备组负责人王飞透露做出接盘决策主要基于以下几点考虑：第一，地段非常吸引人，滨江道、南京路CBD商圈商业氛围集中，拥有很好的先天性优势；第二，老津汇是天津为数不多的在“双地铁”交通枢纽上建设的项目，配有地铁一号线和三号线，出行十分便利；第三，这里是天津最繁华的传统商业区，每天都人流如织，在客流方面极具地理优势；第四，也是源于和新加坡GIC基金良好的合作背景。王飞介绍称“津乐汇百货所在综合体就是GIC的项目，其中1-4楼是津乐汇百货。随着商业行业下滑，天津乃至中国很多商业项目关门，GIC与大悦城地产再度合作。”

利用天时地利人和的多方优势，老津汇变身大悦城的升级改造实现了由内到外的焕然一新，“基本上是将硬件设施推倒重来，在成本最优化的情况下做出最大改造，其中包括把日航酒店六层宴会厅改造为购物中心街区；打通中庭共享空间，让阳光顶直达一楼；打造一层飞四层、四层飞六层的两部飞天梯，全方位提升购物中心的空间感、舒适度和体验性。”

随着近5-10年商业地产的发展，人们也看到很多开发商只会盖楼，不会运营，但大悦城品牌从西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城一路走来，积累了很多商业管理和团队经验。

商圈突围需找准定位 打造“人无我有”的产品

众所周知，在滨江道、南京路CBD商圈内云集着伊势丹、米莱欧、世纪都会、乐宾等多家商场，竞争激烈，和平大悦城“初来乍到”挑战不小。对于如何在商圈中突围，为自身打下扎实的立足之本，王飞有自己独特的看法：“越竞争激烈的地方才越有氛围，没有竞争的地方，独木难成林。和平大悦城所在地商业氛围十分浓郁，这反而是先天优势。商业地产的经营，核心是要做好错位经营，在目前的商业竞争体系中，只要找到适合自己的位置和定位，我们做好了第一步。”

相比天津大悦城以18-35岁年轻人为目标客群，和平大悦城的定位更窄也更精确，“在滨江道、南京路一带的传统CBD，有大量超过30万平方米的写字楼，瞄准这一商圈的特殊性，和平大悦城将客群瞄准为22-35岁的白领，客群定位为白领小资、社交达人、时尚潮人。所以和平大悦城在零售以及餐饮方面，做了很多针对白领的优化设计。”

和平大悦城六层为“南岸里”美食街区，晚间不打烊，专做夜宵主题，提供年轻人喜爱的小龙虾、火锅、烤串等美食。其余各楼层也分布着多家品质餐饮店铺，和平大悦城近50家美食店铺，这种“以食为天”的餐饮高占比经营之道，虽然满足了广大消费者的口腹之欲，却让业内人士揪心项目盈利是否会受到影响。在王飞看来，这笔账要算综合回报，而不能只算单纯业态比重，“现阶段餐饮租金水平回报率已经远远不同往日。但和平大悦城是特殊环境下产生的商业项目，包括商圈氛围、进店环境、地理区位等都具有不可复制性，我们接到项目后对商圈的价值非常看好。和平大悦城把餐饮控制在40%以内，还是在很大程度上保证了综合收益。目前来看，虽然无法与天津大悦城整体租金回报媲美，但是我们相信随着项目发展，每平米租金回报是有望超越天津大悦城的。”

“南岸里”美食不夜城以街区形式登场，东南亚夜市风情令人印象深刻，而在和平大悦城还有超级工廠、Hi内、复古街区等三大个性鲜明的主题街区，它们共同缔造了和平大悦城无与伦比的独特气质。王飞坦言做街区是借鉴了天津大悦城五年来摸索出的成功经验，“街区是商业竞争环境下的产物，从天津大悦城的经验中，我们可以看到街区是规避购物中心同质化的重要举措。因为入驻品牌不可能在一个城市只开一家店，于是购物中心容易出现品牌同质化问题，很多购物中心只能做到‘人有我优’，但街区却是‘人无我有’的产品。”街区可以从硬件设计到空间塑造，从产品归集到品牌体验，全方位地做到“大不同”，增强消费者黏性，王飞对于和平大悦城的五大街区充满信心，未来也将把街区作为项目的核心竞争力来发展。

打通线上包围客群 与周边商业互补共存

12月24日和平大悦城正式开业，至此开启了全新的商业之旅。而开业前的线上活动已然让人们在“朋友圈”里感受到和平大悦城的特立独行，召唤好友帮忙即可瓜分千万豪礼现金券，促销活动也从店铺转战到了线上，只有提前购券才能在到店消费时享受折扣……当手机在生活中扮演着越来越重要的角色时，这些新颖的线上玩法最大程度地吸引到潜在消费者的注意力，而这也是和平大悦城在街区之外，摸索到又一创新模式。“今天的商业，一定是线下结合线上。现在的消费者用手机购物再平常不过了，而在10年前，这是我们连想都不敢想的。作为实体商业，必须顺应消费者的购物趋势变化。未来和平大悦城一定是将线上线下全打通，定位一站式生活服务平台，360度全方位无死角包围客群。”

王飞谈到2017年和平大悦城的发展方向和战略时，谦虚地说“先活下来吧”，实际上，在拿下这个项目之时，他们就萌生了一个崭新的“商圈梦想”，“我们希望激活老商业区的二次升级，为原有南京路商圈的消费者提供更多选择，从而激活客流量和客流属性。但这并不意味着我们要与其他商业做直接对抗，而是要错位，从客群定位到业态选择都实现错位经营，和周边商业互补共存。和平大悦城初来乍到，还需要在向商圈的前辈多学习。”