小区“管家”怎么当

原标题：小区“管家”怎么当

每个月公开财务，是福州三保园小区“家园中心”最重视的事。图为蔡依伯正在粘贴账目明细表。

小区的管理问题，一直是城市基层治理的老难题。

物业公司管理，大小矛盾不断。在福州市12345政府公共服务系统上，仅2015年初至今就有2745条对物业公司的投诉。没有物业管理的小区，居民叫苦连天。小区无绿化、卫生状况差、垃圾随处乱丢、配套设施不全、车辆随意停放、夜晚无路灯……

让人心烦的“管家”

“银典物业必须马上退出七街十二府小区！”近日，一位业主愤怒地投诉道。

早在今年初，为争夺物业管理权，合同到期的银典物业与七街十二府小区所属福州仓山对湖街道程厝社区找来的临时物管——香江物业发生了冲突。“有点像演电影。”业主陈先生告诉记者，当时银典物业关大门备水枪，与社区交接人员对峙。

即使香江物业一度“占领”了办公室、门岗，但小区的水、电、监控等系统都还掌握在银典物业手中。

“当时的场面有些滑稽。大门两侧分别站着两拨保安，香江物业的保安身穿黑色制服，银典物业的保安穿红色制服。”业主告诉记者，当时为防止物业交接闹剧“升级”，民警加派了十多名第三方安保力量。

最终，香江物业撤出，小区至今仍由银典物业管理，但矛盾并未解决。

像这样的冲突，也许并不多见。但物业公司与业主的矛盾，却屡见不鲜。“造成诸多问题的主要原因是，物业管理企业经营不规范，服务不到位；个别物业管理企业服务意识差，制度不健全，维修不及时，保洁不彻底；忽视业主权益，不完全按合同、标准履行职责；管理人员素质低，责任心不强，存在多收费、搭车收费、财务不公开的现象。”福州大学社会学系教授甘满堂说，“小区部分业主不交或拖欠物业费，是某些物业公司撤离小区物业服务的主要原因。”

“物业也有苦衷，老旧小区物业公司不愿接手。”福建八闽律师事务所的张迪律师说，“业主的消费意识、物业管理公司的服务观念、国家健全的法制体系都有待逐步形成，逐步成熟。在这个磨合时期，当前居住小区中业主、业主委员会与物业管理公司矛盾较多的现象不奇怪。”

自己“当家”不容易

4年前，前任物业因收不到物业费撤离，福州台江三保园小区陷入混乱，5位老人挺身而出。

他们“上任”第一件事就是降低物业费，电梯房每平方米收0.6元，非电梯房每平方米收0.3元，承诺每个月公示开支明细。第一个月收费率达七八成。

小区没请电工，老人兼任，一年省下上万元支出；护栏刷漆，请油漆工要4000多元，几位老人顶着大太阳自己来……“刚开始最辛苦。居民并不信任我们。”72岁的蔡依伯说，他们除了凡事亲力亲为，恨不得把每分钱掰成两半花。除了请保安、卫生工、出纳的工资，五位老人组成的“家园中心”每个月的开销一般维持在80多元钱，每张发票都必须有3个人同时签字才有效。逐渐，小区225户业主纷纷竖起大拇指。

管理小区，五位老人有一套：规则由居民共同讨论，制定了必须严格执行。为治理高楼乱丢垃圾的恶习，五位老人的“土办法”是，每天轮流值班盯着，一旦发现有人丢垃圾，就上门请他们自己下楼把垃圾捡起来。“老人家的请求，他们总不好意思拒绝吧。”蔡依伯说。对于屡教不改的，老人家们也很强硬，“扔回到他们客厅”。如今，三保园小区不再有乱丢垃圾的现象。

业主王先生说，小区如今环境整洁、车辆有序、邻里和睦。“这五个老人是三保园之宝！几年如一清廉自律不是一件容易的事。”在王先生与其他业主的一致要求下，五位老人才勉强接受了每月300元的“工资”，补贴电话费和材料复印费。

建立信任才能管好家

“有些小区因规模小，物业费收入相对较少，业主在物业公司撤走后自主管理。”甘满堂说，这些小区总户数一般都不到300户，业主意见容易协调。“自主管理有许多优势。”甘满堂认为，政府应当鼓励中低档小区实施自主管理模式。这种模式不聘请物业公司，省却许多管理费。另外，业主委员会有稳定的经费来源，其收支盈余可改善小区公共福利。

现行的物业委托管理制度，物业公司收取费用多，但回报给小区的服务有限，收支盈余用于小区公益事业建设较少，或者几乎没有。物业委托管理制将导致小区处于一种“失血状态”，不利于小区健康发展。“成立业委会面临一些现实问题。”甘满堂说，我国《物业管理条例》中没有具体规定业主大会和业主委员会的经费来源，这是造成业主委员会成立艰难的一个原因。在实践中，一些运作较好、较为健全的业主委员会都有自己的经费来源，如小区租赁公共区域的经济所得、对公共财产的出租费用、电梯里设置的广告费用等。业主委员会有经费来源，小区公益服务事业才有兴办的基础。然而，业主委员会如果没有在民政局登记，在银行开户就只能以居民个人名义，在对外经济往来中也不能以小区业委会的名义开具发票，这给小区物业管理带来一定的麻烦。这种以个人账户管理集体资金，也可能带来管理风险问题。

“业委会要争取全体业主的信任，要主动引导广大业主对业委会工作的监督，财务收支要透明公开，必要时可请会计师事务所来审计；有关物业维修等大事要通过召开业主大会的方式进行讨论再决定。”甘满堂说，尽管小区物业自主管理道路上还存在困难，但随着广大业主对物业管理制度的深入了解，以及自身素质的提高，参与物业管理的业主将会越来越多。

“不管是物业公司管理，还是业委会自治，建立信任是最重要也是最难的事。”蔡依伯说，希望三保园小区的例子能给其他无物业小区、物业公司一些启发。