投资买房如何看?(民生视线·楼市冷眼看③)
2010年06月03日 08:15人民网 】 【打印共有评论0

人民图片供图

今年一季度,全国楼市价格如脱缰野马,一路狂奔,涨幅惊人。记者综合北京、上海等地多家中介机构的统计显示,今年一季度部分城市的投资型购房需求超过50%。毫无疑问,投资型购房需求是这一轮房价飞涨的主要推手。

去年一季度,自住型的刚性需求入市,使低迷的房地产市场回暖。从第三季度开始,大量投资者重返楼市,推动房价非理性快速上涨。各大城市的投资型购房需求从平均仅5%左右,迅速蹿升到去年底的30%—40%。

这种过度投资甚至投机,加剧楼市供需矛盾,推高房价,制造泡沫。“抑制投机型需求,遏制房价过快上涨”成为本轮房地产调控主要目标。今年4月,从中央到各地,都出台了一系列调控措施,重点打击投机,期望市场降温。

为什么中国的房地产市场会吸引这么多投资者?投资性购房是不是该“一棒子打死”?有没有更主动的方法应对楼市的过度投资?记者对这些问题进行了调查。

投资买房为何这么热?

房价持续看涨,通胀预期加强,信贷相对宽松,投资渠道缺乏

24岁的小徐去年刚刚大学毕业,正式到北京一家企业上班之前,小徐做的第一件事是在父母40万元首付款的支持下,买了一套一居室的房子。

“买房主要是父母的主意,我就是执行。”小徐告诉记者,现在存款利率这么低,钱放在银行里会贬值。父母平时也不炒股,缺乏理财投资的手段。最重要的原因是,父母认为北京房价还会长期看涨,不抓紧买,以后就更买不起了。

小徐去年7月买的这套房子价值120万元,如今已经涨到近200万元。“现在看,爸妈当时的判断都是正确的,这笔投资太明智了。”小徐说,“房价再涨,我就可以把它卖了套现,换一套更大的。”

记者在调查中发现,并非所有的楼市投资者都是温州炒房团、山西炒房团这样资金实力雄厚的“大户”。同时,完全以投资为目的,为了炒房而炒房的投资者并不多。更多的投资者是像小徐这样的普通百姓,买房的主要目的是自住,兼有投资理财、实现家庭财产保值增值。他们享受到房价上涨带来的收益,一旦卖房套现,就“一不小心成了投资者”。

因此,到底有多少是投资型购房,无法精确计算。

万科集团副总裁肖莉日前表示,粗略估算,核心城市的投资型需求比例约有25%—30%,二三线城市相对比较低。链家地产副总裁林倩告诉记者,去年下半年以来二手房的购买者一半以上已经拥有一套自住房,再买房既是为了改善,也是为了投资。他们普遍的心态是,房价稳定或下降,就自己住或出租。房价涨了,就卖掉套现,至少比放在银行收益要高。“这些购房者支付能力并不太强,大多需要申请贷款,基本上是工薪收入家庭。”林倩说,“从某种程度上讲,几乎所有人买房都有一定的投资目的。”

“住房既是消费品也是投资品。”中国社科院金融研究所所长王国刚指出,在供求平衡或者供略大于求的正常市场条件下,由于房价会处于平稳状态,住房是消费品的属性更突出。不仅用于自住,而且存在折旧,不具备投资价值。但当前以及未来一段时间,我国房地产市场将处于总体供不应求的状态,“房价长期看涨”的观念几乎深入人心,尤其是近年来涨幅较大,住房的投资价值就凸现出来。涨价预期和赚钱效应成为投资者趋之若鹜的最主要原因。

从短期看,今年以来格外火爆的投资性购房有其特殊原因。首先是通胀预期,据国务院发展研究中心有关专家介绍,当前CPI已经呈现上升趋势,全社会的通胀预期在加强。由于住房可以实现保值增值,对普通老百姓而言,投资购房是抵御通胀比较有效的选择之一。

宽松的住房信贷环境降低了投资房地产的门槛。去年以来政府为了应对全球金融危机,采取多项措施刺激国内消费,放宽了对于房地产市场的金融调控限制,特别是大规模新增信贷投放,使更多人有能力通过贷款投资房地产。

储蓄率高,而民间投资渠道过于狭窄。当前我国居民存款余额逾40万亿元,在低利率的情况下,老百姓更多选择投资。但除了楼市、股市,当前老百姓缺乏更好的投资理财渠道。相比近年来大起大落的股市,楼市的投资风险相对较低,吸引力更强。

“在房价看涨、通胀预期、信贷宽松、缺乏投资渠道的情况下,买房成为多数人投资的首选,有一定的合理性。”上述专家表示。

投资需求是利是弊?

保值增值与短期炒作对楼市影响不同,过度投资加剧供需矛盾

去年下半年以来,投资性购房的剧增推高了市场需求,是导致房价过快上涨的重要原因之一。但促使老百姓投资买房的种种原因也并非没有道理。那么,客观存在的投资需求,对房地产市场而言,究竟是利大于弊,还是弊大于利?

林倩认为,投资购房分两种情况。一种是出于合理的财产保值增值的目的,投资购房后主要用于改善住房条件或出租,短期内不会卖。另一种则是短期炒作,频繁买卖,以在短时间内获取高额回报,实际上就是一种投机性购房行为。两者对市场造成的影响大不相同,应该区别看待。

“投资性购房在合理的范围内,对投资者和房地产市场都是有好处的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者,对家庭而言,合理的投资需求可以实现家庭财产的保值增值,使普通百姓获得投资收益,增加财产性收入,分享经济发展的成果。一般而言,合理的投资购房持有时间至少3—5年,周期较长,不会影响市场稳定。同时,许多人投资买房后出租,增加了市场上的租赁房源,反而能促进市场的健康发展。合理的投资购房可以起到活跃市场的作用,如果一个市场完全不存在投资性需求,就会导致市场低迷。

短期炒作的投机性购房对市场则危害更多。“投资房地产本身无可非议,但目前我们的市场存在着过度投资,甚至是全民追逐投资,这是非理性的。”住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人表示,当前我国房地产投资存在两个怪现象,一是目前许多投资性房子不用于居住、也不用于出租,而是空着。这种囤积居奇式的投资购房,加剧了供需矛盾,导致房价过快上涨,催生了楼市泡沫。二是大量利用银行贷款来投机购房,将风险转嫁给银行,增加了金融市场的潜在危机。

“今年3月和4月上半月,投机购房达到高潮。”林倩告诉记者,这段时间内,链家地产许多门店出现了投资客“抢房”的现象,“不少人频繁买卖,几乎不用看房,投机的特征非常明显。”据了解,目前一些城市及部分热门楼盘,投机性购房已占到40%到50%。

顾云昌认为,我国房地产市场长期处于供不应求状态,市场供给应该主要用于满足自住型购房和少数合理的投资购房,绝不允许出现过度投资和投机。此外,投机性购房的资金量庞大,进出市场时间短,无论突然进入还是突然撤出,都会导致市场大幅波动,不利于市场稳定,必须严格限制。

投资购房该堵该疏?

实行差别政策,鼓励支持自住,引导合理投资,严厉打击投机

去年底以来,中央和地方出台一系列房地产调控措施,以“坚决遏制房价过快上涨势头,抑制投机性需求”。

一方面,通过差别化的信贷政策,提高投资投机购房的门槛。如二套房首付比例不得低于50%,贷款执行1.1倍利率,不得向购买三套房发放贷款。另一方面,借助行政手段限制购买多套房,如限制外地户籍人口购房,北京市规定一个家庭只能新购一套房等。

政策出台,投资者的预期也发生了改变,房价短期内不再看涨。于是,政策和预期双重影响下,4月下半月以来,各地楼市成交量出现大幅下滑。记者到北京多个售楼处和中介公司采访,销售人员均表示,目前零星成交的买房全部是为了自住,投资者几乎已经消失。

同时,市场上一直传言有可能征收的房地产保有税,更如同悬在投资者头上的一把利剑,让投资者不敢妄动。

显然,调控政策已经在短期内起到了抑制投机的效果,但空前严厉的政策,使不少合理的投资型需求也同时被抑制。

6年前在北京贷款买了一套小房的刘先生打算明年结婚,计划把小房卖了,买一套大一点的婚房,既是改善,也算作一笔投资。但新房要明年年初交付,再加上装修,还需要一年左右时间才能入住。于是刘先生打算先贷款把新房买下来,入住以后再把小房卖了。但突然提高的二套房首付,让刘先生承受不起,只得再看看,或者卖了小房先租房子住。“我买二套房虽然带有投资目的,但主要是为了改善,不应该受限制。”刘先生说。

“政策不应该误伤这种兼有改善和投资目的的二套房需求,更不能将投资性购房需求‘一棒子打死’,否则群众的财产性收入增长就很难实现。”顾云昌建议,无论是差别化的信贷、税收政策还是行政手段,都应当进一步细化,对自住型、投资型和投机型三种需求,出台更有针对性、更可操作的政策。鼓励和支持自住,适当引导合理的投资,严厉打击投机。

在现实生活中,投资和投机无法清晰界定。“目前只能用一些主观的方法,比如住房买卖的周期。”林倩认为,5年以内二手房交易需缴纳营业税的政策,实际上就对投资投机进行了划分——5年以内卖房就是投机,就要征收营业税。持有5年以上再卖则看作投资。参照这种方法,政策可进一步细化。

投资变成投机也是一种情况。去年上半年不少购房者本来是为了改善住房条件而购买了二套房,但下半年市场突变,房价快速上涨,购房者见到有暴利可图,就立刻把房子卖了套现。

“房价涨得越快,投机就越多。”顾云昌表示,要真正抑制投机,仅靠提高门槛还不够,要主动出击,通过增加供给,来平衡供求关系,促使房价趋于稳定,投机者自然会退出。投机需求得到抑制,则有利于市场供求进一步趋稳,促进市场稳定,从而形成良性循环。

要防止投资过度对市场乃至经济造成危害,最根本的解决之道是增加投资渠道,避免资金扎堆于房地产。专家建议,一方面应进行金融创新,降低投资理财产品的门槛,为老百姓投资寻找新的渠道;另一方面,出台相应的鼓励和支持政策,放宽准入条件,引导民间资金进入更多实体经济领域。

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