管理层此次调控房市恰恰证明了，1月初央行提高准备金率，是对楼市的“精确打击”，在对待股市与楼市的态度上是“有保有压”。

地产行业要重新洗牌——1月17日上午，看到国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)之后，广州市一家中型地产企业的财务总监在电话里这样描述她的心情。

一年半前，这家企业把手中一块地处广州番禺周边的土地，以项目公司转让的形式转让给了一家香港上市的地产公司，卖价1.3亿元人民币。他们在6年前将这块土地弄到手时，只花了不到2000万元。

像这样通过“囤地”获利的小开发商，并不罕见。在业界看来，随着《通知》中“整体转让未竣工决算房地产开发项目”被列入土地增值税范畴，征收30%-60%的重税，将大力挤压囤地者预期的获利空间。

解决困扰土地主管部门需求的“囤地”问题，或许将成为此项政策在增加财政收入之外的又一大成果。

挤压空间

在业内人士看来，土地增值税新政的出台，很可能遏制开发商屯地转让获利这一让土地主管部门颇为头疼的局面。

“‘整体转让未竣工决算房地产开发项目’指的就是转让项目公司的情况。”国家税务总局税务科学研究所主任张培森告诉记者。在此次下发的通知中，该科目与“房地产开发项目全部竣工、完成销售”、“直接转让土地使用权”并列成为必须清算缴税的情况，这对指望囤地转让获利的地产商而言，要好好掂量一下了。

“目前以项目公司的方式转让土地的，多数是‘8·31’之前的项目，增值比例都很大，土地增值税应该很管用。”一位业内人士告诉记者，“8·31”之前，由于存在多个土地获取渠道，土地的原始价格都较低。因此转让实际增值空间巨大，对于土地增值税的新政也就格外敏感。

宏源证券朱卫东认为，《通知》不仅可以更好地避免长期以来存在的开发商逃税现象，而且可对房地产商的囤房行为产生一定的挤压作用。《通知》扩大了对于开发商征收土地增值税的清算条件，同时确定开发商的福利用房也要征收土地增值税。在清算条件方面，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已出租或自用的”以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地增值税征收条件。这无疑会加大房地产商的囤房成本，逼迫部分房地产商销售本来囤积的房屋。尽管房地产可以通过加价的方式转移成本，但供给的增加对抑制房地产泡沫还是有一定的作用。

中信证券一位分析师认为，目前房地产行业已进入产业整合周期，这种整合主要是通过企业间购并与项目收购完成的，如万科收购南都就是个典型例子。房地产公司或者项目购并的目的主要是收购土地资源，快速增加土地储备，购并过程中在建项目与土地储备的溢价是不可避免的，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性。

财政部财科所所长贾康认为土地增值税属于地方税，随着土地出让金纳入地方财政预算进行规范管理后，“土地作为地方第二财政的先天条件已经不存在，地方政府因为土地和一些企业的天然‘蜜月’联系也会因为土地增值税的实行而出现新的利益分割。”

房地产股票反应激烈

在2800点的“高空”，投资者的神经已不由自主地紧绷了起来，任何一点风吹草动，都有可能带来股市的“伤风感冒”，尤其是在目前各种传闻与猜想交织的市场当中。

对于土地增值税，市场反应强烈。作为地产龙头股的万科，在土地增值税消息出台当日，股价便已下跌10%，而据记者了解，万科在此之前，对于土地增值税还有一定的准备——自2004年开始便为土地增值税提留准备金，2006年的提留更达到3亿元。但尽管如此，还是没有躲过下跌的命运。1月17日，其他内地房地产企业在资本市场的表现同样不理想。

中信证券上述人士认为，对于房地产公司来说，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力，但在具体影响上对各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。

从中期趋势分析，本轮征收土地增值税给各地产公司带来的影响目前仍难以准确估计，因此对股价的影响程度也会有所不同。不过，如果行业内优质公司能够有效提高资金运作效率，可以通过规模扩张弥补毛利率水平的下降，仍有能力实现持续增长，将密切关注这类公司的资金运营能力。“此前拿地普遍价格低廉的公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。”

中国社科院金融所所长李扬分析，实质上，征税的消息并不完全是“新闻”，市场对此的反应有些过度，更何况，虽然作为国民经济的支柱产业有“牵一发动全身”的可能，但是博览分析员认为，这一政策对股市的影响仅限于短期，甚至在本周之内其负面效应就会烟消云散。而从中长期来看，只要股市外围的流动性没有出现变化，股市的前景依然乐观。

“只要中央没有严厉的政策跟进，投资者对《通知》的恐慌很快就会消失。在我看来，地产企业向来是‘上有政策，下有对策’，我不认为这会对地产企业造成中长期的影响。相反，由于地产开发成本的提高，会进一步淘汰那些中小地产商，帮助地产资源进一步向国有大型地产企业集中。此外，地产企业很可能会将这部分成本转嫁给购房者，从而减少对地产企业的负面影响。”

“房控”后的下个目标会是股市吗？

国家发改委宏观研究院王小广研究员分析，这个政策对股市并不会产生多大直接影响。反倒是面对流动性引发的资产泡沫，真正值得市场担心的问题是，国家是否会像调控地产一样，下一步会以行政的力量来调控股市。除此以外，目前以商务部减小外贸顺差为代表的一系列政策，可能在某一个时间引发资金“流动性过剩”的退潮。

如果对“流动性”的打击目标转向股市，毫无疑问在目前A股市场更多还是政策市的大环境中，行情的调整幅度可能会十分惊人。目前众多经济学家都认为房市与股市尽管都在一定程度上出现了泡沫，但两者之间对国民经济影响的范畴及作用是不同的。

王小广认为管理层此次调控房市恰恰证明了，1月初央行提高准备金率，是对楼市的“精确打击”，在对待股市与楼市的态度上是“有保有压”。众所周知的是，房地产价格的高企，不仅极大削弱了居民消费潜能，也是当前社会贪污、腐败最大的温床之一，而且也严重威胁到了和谐社会的建设。而股市的升温，尽管也有潜在的危机，但是却有利于国家扩大直接融资，逐步实现资源的优化配置，调整国民经济的产业结构，有利于国民财富的再分配，提升潜在消费力。

尽管房市与股市面对充裕的资金流动性都有利弊，但站在当前国民经济的大局思考，利弊对冲后的结果来看，股市比房市相比还是“利”更多些。因此，股市会成为政府用行政手段调控的下一个目标。

相反，这个《通知》或会把部分地产资金挤压到股市。近期人民币升值加速（人民币兑美元再次突破历史关口，进入7.77元），“流动性”陷入短期疯狂，甚至在某种程度上，央行的货币政策对“流动性”已近束手无策。而去年在“流动性过剩”的冲击下，中国经济、物价的走势相对较为平稳，很大程度是股市与房市的吸纳与化解。

管理层抬高了资金进入房市的门槛，部分退出房市的资金，要么将集中在股市，要么流向其他领域，推高物价，从而引发通货膨胀。

王小广认为，中央政府肯定不希望物价过快上涨，在这次金融工作会议上，股市要积极利用流动性成为共识，从这个角度来讲，只能将地产股下跌定性为股市的技术性调整，地产调控或将进一步加剧股市流动性，股市中长期向好的本质至少目前没有改变。来源：《凤凰周刊》