城市房屋拆迁管理条例，拆！

1991：颁布条例配合城市规划

1991年6月1日，国务院发布了《城市房屋拆迁管理条例》。原因是为了配套《城市规划法》：“为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例”。主要目的是通过旧城改造房屋改善城市居民住房条件。当时的补偿是立足于安置，被拆迁户的居住条件大都得到了改善，所以老百姓比较拥护…

 1994：分税制导致拆迁潮

1994的分税制改革是个关键点，分税制把各个地方的财政收入集中上缴中央，由中央政府扩大投资，以投资带动整个国家经济的发展。分税制实施的结果是，许多地方政府财政捉襟见肘，他们不得不依靠东挪西借维持生计。各个城市政府负责人打着经营城市的幌子，从事大规模的房地产开发。利用土地扩张地方财政的方式被各级地方官员不断复制…

2001：修订规范政府权力

市场经济条件下的拆迁和建设模式已经发生了很大的改变。为了适应这种变化，2001年6月7日的国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改，并于当年7月1日正式实施。可是，由于城镇房屋拆迁条例只强调对城市房屋拆迁进行补偿，没有完全顾及到房屋所有权人的切身利益，结果导致城镇房屋拆迁悲剧非但没有减少，反而由于政府理直气壮“依法拆迁”，而导致拆迁的悲剧频繁发生。…

2007：应对《物权法》紧急修改

2007年《物权法》第42条：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益,征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”

因与《物权法》抵触，当年8月，十届全国人大常委会通过《城市房地产管理法修正案》，其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。” 中国学者辛辛苦苦数年营造的法律防线就这样轰然倒塌。

先拆迁后赔偿

《拆迁条例》：政府收回土地后，把补偿问题留到拆迁阶段，由拆迁人和被拆迁人来解决。

依据宪法和法律：补偿是征收合法有效的构成要件，应当在房屋拆迁之前、征收阶段完。从常理说法，拆都拆了，还不是想怎么赔就怎么赔？但这居然是符合条例规定的。

先拆迁再走法律程序

拆迁条例第15条：赋予政府有关部门强拆的权力：“诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”…

法治的基本原则：凡限制剥夺公民的自由和合法财产，除必须以公共利益为目的外，还必须遵循正当的程序，正当程序最基本的一点就是必须经司法程序，对公财产的强制最终应由法院作出裁决…

征收决策主体与执行补偿主体分离

征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系；然《拆迁条例》征收房屋和土地的决策是政府做出的，却由商业性企业执行，补偿也由商业性企业支付…

可能的后果：被拆迁/征收人进入谈判过程过晚；政府逃避补偿责任；补偿标准的谈判和讨论被推迟到拆迁决策已经做出之后、拆迁开始实施的阶段。到了这一阶段，被拆迁人已经没有多少讨价还价的实力…

“拆迁”概念本身根本不能成立

事实上，宪法和法律也都已经宣告拆迁条例失去效力：2004年宪法修正案明确，对私人财产只能“征收或征用”，而无拆迁二字；2007年10月起实施的《物权法》与当年修订的《城市房地产管理法》同样只承认征收。由于这些法律所调整的法律关系，就是拆迁条例所调整的，则按后发取代前法的基本法理和《立法法》原则，拆迁条例最晚从2007年10月起就已经失效了…

公共利益界定成为焦点

北大学者：要坚决地区分公共利益和非公共利益。也就是说，在征收、补偿、拆迁这个过程当中，政府的征收必然是建立在公共利益基础上。如果是“非公共利益”，政府就不应该出面为开发商征收。何为公共利益？专家举例说，“危旧房改造算不算公共利益？如果地方政府拆除危旧房，原址却盖了别墅，这就不一定是公共利益。”

先赔偿后拆迁可能写进条例

北大几位教授一致指出：政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上，才能进行房屋的拆迁。而商业性开发，也必须由开发商与屋主先进行谈判，在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢，屋主完全可以拒绝让出房屋。只有这样的条款写入法律，才能保护被拆迁人的权益…

政府不能帮开发商拆迁

几位学者认为，一定要将将政府拆迁与商业拆迁彻底划清界限，斩断政府与开发商的利益链。在公共利益的界定上下功夫，明确一些具体的属于公共利益的事项、判定标准、公共讨论和决定的程序机制，才能形成行之有效的法律制度。将公共利益与商业利益彻底分开后，可以将利益关系明确化，这样在商业拆迁过程当中，政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判，就不至于像现在这样的制度，政府和发展商是搅在一块的…

农村集体土地依然是盲点

到目前为止，《拆迁条例》的修改还不会涉及到农村集体所有土地及土地上房屋的征收和补偿。而据媒体报道，农村集体所有土地以及土地上房屋的征收、补偿和拆迁是矛盾更多、冲突更多、悲剧性事件发生更多的领域。在修改《拆迁条例》的基础上，未来一定需要有一部统一的法律来规范土地和房屋的征收、补偿和拆迁。

公共利益难以限制行政权力

在学术界起草的有关法律文本中，对公共利益缺乏必要界定，甚至有学者认为，公共利益是个不确定的概念，政府可以行使自由裁量权。这样的逻辑思维方式把公民的财产权利置于危险境地，政府随时可以“公共利益的需要”为理由，征收单位或个人的房屋及其他不动产。因此，今后我们依然担心，当房屋被公共利益的名义征收以后，会不会转手给开发商…

要的是“条例”还是“法律”？

现有的《城市房屋拆迁管理条例》建立在完全错误的法律概念基础上。只有完全抛弃“拆迁”这个概念，才有可能从根本上解决暴力拆迁问题。拆迁条例还有什么修改的必要？立法机关现在要做的是公开废除它，制定《地产征收法》，而不是不顾《立法法》的要求，试图用敷衍塞责的“条例”来调整那种可以带来毁灭的权力…