“房地产崩盘时间表”
并非那么简单

曾经：日本房地产市场 超乎想象的疯狂

东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看，1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。

 一个“古老”的问题：中国要重蹈日本覆辙？

日本房地产崩盘之后，迅速迎来了“失去的十年”，经济受到严重打击，随后迎来“失落的二十年”，后遗症影响到现在。近日，一份“中国房地产崩盘时间表”在网上疯传。该帖将中国2005年—2008年楼市走势与日本1985年—1991年的走势相比较，得出多个极为相似的时间节点，并预言2011年中国房地产也将像日本一样崩盘。这个话题并非第一次提及，中国会不会重蹈日本覆辙的争论一直伴随着中国房价飞涨的过程。

只是这一次，中日间的对比更具体化了

日本：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。

中国：2005年人民币开始升值,2006年同样大量资金进入房地产市场；2007年房价飙升；2008年房价下降、地王频出……因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

预言房价崩盘：网友拍手叫好

作者cdjhkk：宁可刮骨疗毒，也不愿慢慢死去，让暴风雨来得更猛烈些吧!希望当代的扁鹊们不要错失治疗中国经济的最后机会！

作者无名之辈呀：崩吧，崩吧，我们盼着这一天，地球人盼着这一天，全世界受苦受难的善良的人都盼着这一天。崩它个天昏地暗！

房地产崩盘时间表反应了一股真实的情绪

将问题纠缠于房价会不会崩盘问题上，则注定是一场没有意义的讨论。因为即便中国2005年—2008年房地产市场走势与日本颇为相似，在银行体系、人口结构、城市化程度等诸多方面也与日本有着天壤之别，谁也无法准确论证或者断言明年中国的房产会崩盘。而网上的所谓“崩盘时间表”，说彻底，只是迎合了民间渴望房价下跌的强烈情绪，是被高房价绑架下的真实的民怨表达。

最可怕的并非预言本身，而恰恰是这种情绪

中国房地产市场到底会不会重蹈日本的覆辙？中国的目前的情况与当时的日本有多大的类似？这些问题需要经济学家仔细去研究对比，简单的对比判断并没有太大意义。但是这个表格背后反映的这种情绪却不能不被重视。高房价带来的压力，已超过国民所能承受的极限。特别是在一线城市，普通市民通过工资收入购房，已经成为遥不可及的梦想。即使勉强买了房的，也大多沦为房奴。人们对高房价已充满怨气，正如王石所言，“如果房价继续疯涨，民怨变成民怒，那就不是地产泡沫破裂那么简单了。”

房地产崩溃，并非只损害地产商的利益

好吧，我们也以日本为例，看看日本房地产崩盘之后的情况：泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。可以说，这是一个没有胜者的结局。

房价问题，也并不是地产商一方能解决的问题

中国目前的商品房价格存在不合理的虚高，有些地方已经达到了十分严重的程度。造成这种虚高的原因在于急功近利的地方政府（及可能存在其中的贪腐官吏）与贪得无厌的开发商之间的共谋。而本轮房价飞涨，更是加上了一系列经济刺激政策出台后，超常规的货币供应让许多央企、国企手里有了大量的流动资金，能够与地方政府合演一幕幕的地王大剧。如此看来，只要刺激政策没有退出，我们又如何能期盼房价回调？我们又如何能期待房地产商这个群体能够独立解决中国的房地产问题？

住房问题是个系统性问题，政府在当中需要有进有退

必须承认这样一个现实：中国的房地产市场已经陷入了一团乱麻中。其中有短期经济刺激政策的问题、有长期以来分税制改革积累下来的问题、有房地产商人狂热的逐利、有地方政府盲目的卖地、有中国人收入普遍偏低的原因、也有政府应该承担的保障性住房不到位的问题……而要解决这个问题，也应该是一个系统性的方案。但是在这些问题当中，我们可以看到政府的因素占有很大一个比重。我们必须从狂热的情绪中冷静下来，回归到争论的原点：政府的边界在哪里？政府应该如何进退？而我们究竟是要搞市场经济还是打算回归计划经济？…