冯仑:房地产业要从香港模式转向美国模式(2002年)
2010年05月12日 17:56人民网 】 【打印共有评论0

在日前召开的全国工商联住宅产业商会2002年度年会暨住宅产业CEO圆桌论坛上,刚从美国、加拿大考察回来的冯仑提出一个新观点:国内的房地产公司要尽快从香港模式转到美国模式上来。

冯仑指出,在网络经济时代,大家都在讲商业模式问题,但在房地产领域很少讲商业模式,而房地产行业里面有很多问题。房地产市场做了将近20年,IT、PC做了10年,PC在这10年的成长当中,培养了像联想这样世界级的企业,家电企业最大也已经做到600亿元,房地产业最大的企业才做到50亿元,规模不大数量不少,目前工商登记的房地产开发企业有28000多家。同时,房地产公司的银行信用普遍不是太好。人们对房地产的认识就是挖坑、盖房、炒作、赖账、逃跑。

冯仑认为,大陆房地产是典型的香港模式。为什么会采取香港模式?这是因为我们的房地产开发是从深圳引进来的,然后经过海南炒作,再进入内陆,香港的模式主导了国内所有的房地产市场。从总体来说,美国的房地产行业是一个长期投资型的,它投资的来源与我们不同,整个行业非常专业化。既然是长期投资,就要追求股东权益的最大化。我们应该重视并研究美国的房地产模式。香港的模式产生于香港特殊的背景,就是香港政府高度垄断土地,大开发商高度垄断市场。政府不断以土地收购来维持它的财政;开发商垄断市场,于是就把房价提高,转嫁给消费者。大陆为什么不能再这样发展下去呢?因为香港、日本、新加坡和中国台湾,这些地方土地都特别有限,所以政府对土地的敏感成为财政第一重要的事情。而我们与美国、澳大利亚等大国,土地相对而言是无限供应的。但中国目前却在盲目圈地、盲目圈钱。

在中国,除了少数城区地价高外,还有着广大的土地资源。在多数的郊区,土地价格从3万元到40万元都有。交通发展会带动地产开发,修一条马路基本上要在周围盖10年房,再修一条外环路最起码要盖20年房。在这个过程中,土地的价格在抬高,而且每一条马路贷款时间越来越长,在这种情况下,房地产商如果按香港模式,用所有的经费买地,这样简单的开发模式会导致企业财务危机。

在资金来源方面,美国的房地产资金只有15%左右是银行资金,70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金,房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资80%都与银行有关系,如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。中国的房地产对银行的依赖度太大,而银行只会锦上添花,不会雪中送炭。房地产企业负债过高是房地产面临的危机之一。

冯仑又谈到,目前的房地产开发周期太长。以北京来看,30万平方米的社区,做得慢一点就需要10年,也就是说你任何时候进入市场,都要经过两个经济周期。在一个经济周期高价买的地,只能在另一个经济周期高价卖出去。跨两个经济周期又要把宝押在预售上,这样企业财务是特别差的。如果哪天预售不动了,所有的链条就断了———消费者不买了,银行就不敢按揭了,也不敢贷款了,就开始找你要钱了,广告就不敢打了,反过来广告不打消费者就不买了,形成一个恶性循环,所以过分依赖银行是非常严重的。

冯仑还说,房地产开发商计划性都很弱,在操作的制度环境和法制环境还不是很健全的情况下,面对瞬息万变的市场,开发企业的财务是很难控制的。

为此,冯仑呼吁现在应该重点研究怎么样使公司为股东创造更大的价值,怎么改善房地产的商业模式,进一步研究美国模式,找到一条使房地产业健康发展的新路来。

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作者:莫扬 编辑:张恒
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