姜声扬：好，我们继续《时事开讲》。内地为了应付持续飙涨的楼价，中央政府已经持续出台了一系列的抑制楼价的政策。现在看起来是见效，但是究竟买楼者期盼已久的楼市拐点是不是已经到了呢？我们首先来听听你的意见？

看来有56.5%的人认为到了，到了，终于到了，楼市拐点到了；认为还没有到了占32%；认为根本不知道看不懂的有11.5%。我们来看看一个留言，变好点吧，他就说，我喜欢朱老师的节目，但是这个问题我不支持拐点的说，其实这个问题不是楼市问题，我觉得是一个国家想要平息一下民愤民怨，巩固下统治基础，稍微好一点之后，再回到支柱产业上的地位上来的。

朱先生，我们看到大部分人认为是已经到了，但是我们看到这个网友，他认为这已经不再是一个经济问题，而已经变成了一个政治问题，首先您认为中国楼市的拐点到了没有？第二对于这样的一个说法，你怎么解读？

中国楼市的大拐点已经到了

朱文晖：我觉得中国楼市的拐点肯定是已经到了，而且它不单是一个小拐点。所谓的小拐点，就是市场上我们看到，前年也出现拐了一次，但是拐了一次，像他刚才所说的，因为觉得它还是支柱，所以要支持它，上来比原来是报复性的上涨。这次它不但是一个小拐点，还是一个大拐点。什么是一个大拐点呢？

我觉得有几层可以去谈，第一层在过去的五年当中，中国经历了一次前所未有的叫做资产升值。就是以前的时候中国老百姓，10年前他是没有钱的，大概10年前开始新世纪，他逐渐开始有钱了，有钱他就要做投资，所以我们现在看中央的一些报告也说，叫做财产性收入。这个过程当中，随着一个国家经济到了一定的阶段，它就会出现一个时期的叫做资产增值，土地等等，这些资产就会变得很值钱。

一般来说，一个正常的国家，它可能会要经过10年、20年，一代的时间资产才增值上来，但是中国在过去5年当中突然增值，而且增值的非常快。它快到一个什么程度？比如像北京今年3月底最高峰的时候，四环以内的房价有说3万多的。3万多是一个什么水平呢？香港人均GDP是3万美元，它的房价才大概是3.5万元到3.7万元人民币一平方米的水平。北京四环以内就就近这个水平了，应该说我们没有调控好，让资产增值的速度来的太快。

姜声扬：太猛。

朱文晖：来了之后，它也就回不去了，它很难大幅度往下回去，但是这个过程，我觉得也就完了。为什么完，就是说过去5年你买到便宜的房子的人，你就买了，你就赚了。您要听谁说不要买房，你现在已经赚不到那个钱了，但是以后你还可以再买房。以后买那个房是在另外一个价位上的，而且以后买房再这种升值的空间是没有了，所以我说这个是一个大的拐点。就是老百姓想从房产当中，获得巨大的资产增值效应的拐点以后是没有了，已经过了。

第二个，就是地产商的情况来说，因为认识很多企业界的朋友，经常大家都有这个说法，过去5年我是投过资了，搞什么这个，搞什么那个，都不如做房地产，所以3年前听谁一说搞块地盖个房，我也发了。其实我们看到，比如每年各种各样的排行榜，排前几位的都是地产商，什么碧桂园的，什么恒大地产，这个拐点也基本上过了。

就是在几年当中指望搞一个土地，弄个什么商业模式，无论是在郊区搞一块地，这个模式基本上也过了，就是地产商暴富的日子基本上也过了。为什么这么说呢？

就说到第三个政府对房地产的政策，也出现一个拐点。我们看到10年前，从1998年开始中国就希望政府退出房地产，让老百姓自己去买房。

姜声扬：市场机制。

朱文晖：现在不一样了，现在说是到这个价位上以后，你再降，即使降一半，我觉得不可能降一半，到可能降30%，那些穷人还是买不起房的，至少30%的人买不起房。买不起房怎么办，就得用政府来提供，这也是这次大的结构性的拐点，就是政府，特别是各级地方政府会大量提供各种各样的经济适用房也好，限价房也好，公租房也好，甭管叫什么名字都是由政府来提供的。

这也是为什么这次政府敢于下重手，而不担心刚才网友说的，房地产是一个支柱行业。你把它打下去之后，涉及到的钢材、水泥、建筑、装修等等怎么办，很大一部分可能是由政府的投资，公营的房屋来替代市场，所以整个房地产对经济的拉动效应并不会随着商品房的下降，拐点的出现而出现房地产在经济当中地位的下降，所以看准这一点，政府就可以出手了。

其实，我们看到大概10天以来，市场上对于政府的政策也有一个变化。开始是说这个政策力度不够，担心它中途而费。现在看来，大家突然认识到，特别是经过五一这几天很多地方的新楼盘是零成交。今天看报纸说是内地楼市急速冷却，京沪深成了重灾区，调控见效，业界料2012年前难回涌。

现在看来这个情况，它来得比预计的还要厉害。为什么会这样，其实这个道理很简单，也是任志强所说的，也是刚才那个网友所说的，他把它变成一个政治问题了，就是一定要把它搞下去，搞不下去，我就不停的出招，不停的出招，最后一定要把它搞下去为止。

按我刚才所分析的，它已经透支了，本来要10年才能完成的一个过程，你3、4年就已经把它搞完了，可能你一打下去以后，骆驼就趴下来了，趴下来之后，所以现在的政策其实是非常厉害的。我就不同意前段时间报纸有标题说，叫这个楼市调控非常精准。我觉得它不是精准的问题，它是杀伤力巨大，一大片，不管好的坏的全给杀掉了，不管是刚性需要都给杀掉了，但是在中国特定的环境下，你不那么杀，恐怕也会留有后患，说它总还能够死灰复燃，但现在的情况看，不是了。

你比如说，像北方最厉害的政策。你要买房，外地人基本买不了。因为你必须要提供纳税证明，或者说是社保的证明，你新北京户口的一家人，你只能再买一套房子，这个基本上把这些投资的需求或者，你想去做改善性需求都给拿掉了。

在这种状况下面，除非你是特别想买房，基本都不用了。因为整个市场是看涨，一旦是买涨不买落，一看开始倒下去了，大家就等，所以整个市场已经基本上垮下来了。所以我现在倒是建议各个地方政府，包括中央的一些要配合去做的，像银行的一些部门，不着急出台新政策了。因为这个政策效应是极其巨大的。你不如等一阵，等它真正的尘埃落定，等政策发挥作用之后，你再来检讨，看哪个政策还需要加强或者怎么样。

但是总的来说，我觉得是两个拐点。既有市场的小拐点，还有我刚才说的大的拐点已经出现了，也经过这个之后，应该说中国经济基本上可以卸下了，它可能会非常大的一个泡沫，也是有可能出现的潜在的金融风险。

姜声扬：所以您认为内地的楼市泡沫，至少暂时是破了，拐点已经到了，我们续一下广告，回头再请您给我们分析，香港的楼市拐点何时才会到来。各位观众，我们休息片刻，回头继续《时事开讲》。