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陈冲:楼市新政能否终结“金九银十”
2010年10月03日 15:00荆楚网 】 【打印共有评论0

据《新京报》9月30日报道,29日,国家多个部委再次对楼市调控发力,出台更为严厉的调控政策。其中,首次贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。而在此之前,首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。

历年九月和十月都是房地产商楼盘成交量上升的良好时机,俗称“金九银十”。受刚性需求的刺激,今年九月各地楼市成交额的确有明显上升,印证了“金九”的说法。十月即将来临,伴之而来的是“商品房首付提至30%及以上”、“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”的楼市调控新政,楼市会受到怎样的影响?“银十”是否会如期而至?

单从楼市交易量来预测,新政势必会导致交易量的下降。可是,下降空间有多大,以及政府依靠交易量下降来控制房价的期望能否实现,仍有待观察。

首先,市场上主要有两种群体在购房。一种是受刚性需求购房的群体,另一种就是为了投资而购房群体。前者是资金处于中上阶级,后者是资金雄厚。楼市调控新政最出彩的地方正是“首付提至30%及以上”,细分析,这一政策对于坐拥几百万资金的大老板或者财大气粗的房产暴发户而言,区区30%的首付是无关痛痒的。目前投资房产的人群以后者居多,那么他们才是新政应该力压的群体,而楼市调控新政的威震力恐怕只是触及前者的利益,并不能波及到这些富豪炒房团

其次,据相关数据,上月热销楼盘的中小户型比例很高,购买该型号的楼房的群体多属资金中等水平,而楼市调控新政的“商品房首付提至30%及以上”无疑打压了这一群体购买的积极性。在供应房总量不变的情况下,不是你购买就是我投资,楼市调控新政提高了购房资金能力的门槛,却对那些资本实力雄厚的炒房团影响微乎其微。同时,楼市调控新政还将给需要购房入住的群体带来致命的打击。显然,楼市调控新政对遏制由炒房带来的楼市泡沫缺乏效力。

最后,从新政本身来看,其力度还是不够。除了首付的提高能在目前看到效益之外,其他的几条要点相比“新国十条”并没有体现实质性的差别。当然,我们还需要对地方政府执行此次楼市新政的态度进行考量。我们不能忘记,刚刚过去不久的楼市百日调控所遭遇的“滑铁卢”式的惨败,网民采取“三字经”式的嘲讽。

出台怎样的政策才能更好的发挥作用?正如某些开发商所说,房地产调控力度应该有限度,如果一味打击将会导致无利可图,市场可能会出现供应空缺。所以,新政如何在发挥最大力度的同时又考虑到市场承受的限度?不过,这是一个渐变过程,也是一个不断完善,有待摸索的过程,我们期待,经历调整和改进的楼市调控新政能够给楼市带来新的气象,终结“金九银十”神话。

作者:陈冲

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