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70年后土地续期应免费

网友评论 ( 0) 2016.04.21 第59期

近日有媒体报道称,温州部分房产的土地使用年限到期或即将到期,只有支付占房产交易价1/3到一半左右的土地出让金,才能重新办理土地证。消息一出,引发了人们对土地使用权期限的讨论。就此,凤凰评论《高见》专访冯俏彬和陶然。

访谈嘉宾:

冯俏彬  国家行政学院经济学部教授、博士生导师

陶  然  中国人民大学经济学院教授,人大国家发展与战略研究院研究员

凤凰评论《高见》特约访谈员:边际

应尽快宣布70年后续期免费

凤凰评论《高见》:温州房屋土地到期,再一次引发人们对70年之后房屋产权归属的关注,你如何看这一次温州事件?

冯俏彬:政策中提到自动续期,但70年到期后,按照什么样的标准来续,土地出让权的问题如何解决,目前学界的研究依然没有成熟。以前有人表示70年到期以后再说,现在温州事件尽管是20年的土地使用期限,而且是个案,但它提前引爆了70年后产权归属的话题。

陶然:这个问题很简单。首先,要重新收钱,会引起很大的反对;第二,真正收的时候,人家不给,地方政府也没有办法。高额续费是很难实施的政策,不然把人家赶走吗?现在赶走,70年以后批量出现这种情况,把大家都赶走吗?

因此,70年以后土地到期,理论上说政府是有权利收回的,但是任何地方政府都不会傻到去干这个事情。如果比较明智的话,应当选择不收任何钱就接续,或者是名义上收一下,然后再接续。城市里面有房子的都是中产阶级,为了收一点钱,把所有人都得罪了,代价太大。

凤凰评论《高见》:温州的主要问题是自动续期的续费金额过高,报道中的土地评估价是按照当前的评估价来进行的,这是激起民意反弹的重要原因。

冯俏彬:按照目前的价值来评估续费不合理,产权的续费应该是象征性的,收费过高,可能会与土地出让金重复。目前温州只是个案,一旦70年大限来临,问题就不是目前这样简单的舆论反弹了。国家不能在这种问题上去冒险。

陶然:目前没有明确的说法,但我个人建议,现在应宣布70年以后土地续期免费。房产市场本身就很多问题,尤其是很多二三四线城市,70年后土地再收费,会加剧不稳定。稳定房产市场得告诉大家,第一,相当长一段时间内不会收财产税,第二70年使用权改成永久。现在房地产下行的风险大,如果房地产真出了问题,经济就麻烦了。

永久续期与土地国有不冲突

凤凰评论《高见》:有建议说我们可以考虑100年、199年这样年限的延长,从而形成事实上的永久产权,这样会不会与目前的土地公有制相违背?

陶然:没有,大家可能会觉得涉及到土地所有制的问题,其实不影响,目前主要的问题还是使用权而不是所有权,土地还是公有的,这并不冲突。

冯俏彬:这里面关乎土地两权问题,也即所有权和使用权。土地公有制是国家的根本制度,要变革这个制度不具备可能性。而且这一制度发生变化,也会带来很大的不确定性,局面将比预想的更复杂。封建社会土地为皇家所有,某种程度上也是国有制的体现。在历史背景因素下,讨论并致力于解决这个问题,我觉得不必纠缠于所有权。

目前更为核心的、可争取的,是土地的使用权问题。它是一个极其复杂的概念。在使用权上面,可以分化、延伸,并细化出很多权力来,比如我们大家耳熟能详的经营权。在使用权的基础上,还可以细化,比如有时候有地面使用权,有时候有地下使用权,还有一些土地上空的权利,这个在产权经济学上叫做“一束权利”。

现在没有必要去纠结土地国有还是私有,所有权不是问题,使用权才是问题。我们目前的讨论要集中在使用权上面。比如说它的时间延伸,它的细化,根据法律怎么去确权,以及在市场上怎么去交易、流通等等。要让这些权利的确认、保护、交易,符合土地制度演化规律。

续费争议不解决将影响社会稳定

凤凰评论《高见》:地方债务正在成为中国经济风险的风口,而这主要是因为土地财政收入的下降,地方政府的税源又相对不充足。那么,未来他们是不是会有动力在房产税、甚至土地续费这些方面谋求财政收入呢?

冯俏彬:土地续费和房产税,我觉得要分开来谈。在房产税问题上,社会各方面的分歧非常大,共识很难形成,如果和土地续费甚至出让金问题搅在一起,可能最后什么事也办不成,所以得先讨论清楚费的问题,然后再讨论税的问题。

某种程度上说,温州土地续费争议的爆发也是件好事。讨论将慢慢形成一个关于中国土地制度改革的方向,各方面遇到的问题,都朝这个方向去解决就行。

凤凰评论《高见》:我看有文章这样说,如果不解决产权问题,它将成为压垮房价的最后一根稻草?

冯俏彬:它不是压垮房价的问题,简单把焦点集中在房价,实际上把这个问题缩小了,如果未来出现大批土地出让70年到期的房子,而续期的方向没有讨论清楚的话,它是会引来社会动荡的,可不只是房价的问题。

有恒产才有恒心。一个稳定的中产阶级,对国家稳定、社会发展的重要性,怎么强调都不过分,承认和保护这种产权,才是政府要做的事情。

陶然:政府其实没必要在这一块上纠结。现在的楼市更为重要的是去库存,要稳住市场,现在就应该尽快明确下来,70年以后不收,真正70年以后,依中国经济的发展水平,也不需要靠收这种土地出让金来解决问题。因此,对于续费,政府完全可以名义上收一点点,收一个名义上的费用,宣示所有权即可。

很多人对中国的经济没有信心,包括对房地产市场没有信心,开始抛房子,如果跟大家说这70年改为永久,就能够稳固他们持房的信心,这比降低首付、减少限购效果要好得多。

凤凰评论《高见》:那房产税也不应该再征收吗?

陶然:房产税短期内不要征。现在各个地方政府的土地出让金,本身就下降得很快,如果要想收房产税,很多人就直接就会把多余的房子卖掉。一要卖房子,房价就跌,哪个开发商敢再去拿地盖房、卖房?如此土地财政更要出问题了。

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列表页责编:熊志 pn024

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