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杨小刚:中国房产商应向新加坡同行学习

2010年09月30日 08:46
来源:第一财经日报

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杨小刚

面对不听话的房价,新一轮楼市调控又开始了。

昨日,中央几部委联合下文,要求严控部分城市房价过快上涨。并出台了系列强硬措施,包括暂停发放第三套及以上住房贷款;首付款比例调至30%及以上;二套房首付款比例不低于50%;房产税改革试点扩大到全国等。

很显然,中国房产调控已进入关键时刻,房产商应认识到,以前靠粗放式开发也能获取暴利的时代行将远去。如何转变方式,从其他新增价值中获取稳定收益,才是长久之道。

我们很喜欢学习新加坡,在房产方面,新加坡也是我们的老师。先是在住房制度改革的时候,我们模仿新加坡模式,建立了住房公积金制度;到现在,一些人又开始呼吁政府借鉴新加坡模式,加大保障房的供应。在新加坡,超过70%的人居住在政府提供的组屋(即保障房)中。

8月下旬,笔者到新加坡考察,跟新加坡房地产行业巨头丰树集团的一些高管进行了交流。既然我们喜欢以新加坡为师,笔者以为,中国房产开发商的一些商业模式和理念不妨也向新加坡同行学习。

中国大多数房地产公司采用传统的商业模式:拿土地、开发房地产、进行销售(住宅)获利,或通过物业持有等待资本增值和投资增收。这样的模式,在中国房地产市场的成长期确实赚取了暴利。

但如此暴利是不可持续的,这样的商业模式也让企业对房地产市场周期的变化非常敏感。市场好时,这些公司会做得很好;而市场差时,它们的营业额则受到很大影响。所以每次遇到调控,就会看到开发商跑出来呼吁,政府要为它们减压之类。

而丰树集团的商业模式,首先是基于风险调整、管理费收入和资本管理的增长模式,避免了来自不确定性的风险,侧重于来自资本管理业务的更稳定和经常性收入。

具体来说,就是丰树集团先成立私募基金,再进行商业收购和开发;同时,丰树本身又是这一私募基金的投资者和管理人,与投资者形成利益共同体,又具备较大自主权。这也是丰树之所以能够经受持有商业地产资金压力考验的原因之一。

而且,在丰树集团,有个“客户跟踪”策略。比如在中国,它们依托大型企业的中国扩张计划,给予那些计划在新兴市场扩展业务的客户房地产需求上的支持,这样也实现了自己在中国的扩张。

有个很好的例子:2008年9月,丰树收购摩托罗拉大厦,由于摩托罗拉公司的撤出,该项目当时入住率只有6%,而截至2010年6月21日,该项目入住率已上升至70%。这得益于丰树为客户量身定制的服务。

所以中国开发商也应认识到,以消费者为中心,多提供新增价值,才是稳定收益的长久之道。

 

 
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