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杨红旭:楼市或拉开反弹序幕

2010年08月26日 08:23
来源:新闻晨报 作者:杨红旭

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□晨报特约评论员 杨红旭

种种迹象表明,告别了最低迷的时点之后,楼市成交量正在启动反弹进程,单从成交量预期,今年“金九银十”极有可能会出现。

尤其值得关注的是,近段时间杭州楼市异常生猛。8月21日,万科、金隅、保利、金地等多家知名开发商不约而同地推出八个楼盘。由于都有较大幅度的优惠折扣,多个楼盘出现了久违的排队现象。更加煸动购房者情绪的是,王石亲临现场,并声称观望低谷已经过去。

近几年的市场规律显示,北京和上海可以代表全国楼市的走向,但最具风向标价值的却是杭州和深圳。主要原因是这两个城市的房地产市场中,投资投机性购房需求所占比重在全国一二线城市中最大,而这类需求最是见风使舵、来去匆匆。深圳邻近香港,受港资炒房需求影响,杭州是浙江省会,温州、宁波、台州等浙东、浙南地区民间资本汹涌,堪称国内炒房客的大本营。

2007年全国楼市火爆,深圳冲在了最前面;2009年市场再度走高,杭州表现最抢眼。今年3-4月份的房价反弹,又是杭州“惹的祸”,当时部分新盘出现了千人排队的盛况。历经5-7月份的短暂 “休眠”后,杭州楼市强劲复苏,八个楼盘热销背后,铁定有投资客重新入市。

实际上,近期楼市成交量反弹,绝非杭州一地现象。就在上周(8月16-22日),全国30个大城市成交量出现整体上涨,环比上涨25%左右。由此看来,很有可能已摆脱5月-8月上旬形成的低位区间。其中,杭州和深圳上周商品住宅成交量相比上上周,分别大涨了108%和56%。上海虽小跌了9%,但8月前22天,上海的商品住宅成交量已超过了7月,8月成交量反弹已成定局。

为什么8月中下旬就展开了反弹呢?原因大致有三。首先是需求回暖。4月中旬“国十条”出台后,全国楼市成交量普降,尤其是一线城市和部分二线城市,5、6月份成交量比4月份剧减五到八成,即便是在2008年全球金融危机肆虐之下,成交量也没那么惨烈。事实上,不仅投资投机性需求跑光光,连自住需求也受到了“恐吓”,尤其是“认房认贷认调查”的二套房贷政策,将改善需求一并打压。合理的自住需求不可能长时间过度观望,接下来将会持续释放,若加上部分投资需求的跟进,则反弹力度会更大些。

其次是推盘量加大、促销成主流。调控之后,开发商不敢轻易开盘,然而,随着资金链渐渐由宽松趋于紧张,总归要回笼资金的。去年四季度以来,很多新项目开工建设,下半年将有大量房源可供上市。今年最先降价的大型地产商,是5月初开始全国八五折促销的恒大,之后绿地、万科、保利等有所跟进,但总体上推盘量不大。从8月中旬开始,以杭州为典型,开发商加大推盘量,同时促销面扩大,必然会激活市场需求。

还有一个原因就是政策步入稳定期。进入三季度后,政策进入一个上不易、下亦难的“箱体”,国家相关部委再三重申政策不能放松,前段时间李克强副总理也在八天内两次强调要继续落实调控政策。然而,这毕竟只是重申和强调旧政策,新政策不见踪影,惟一让购房者担心的房产税,近两个月也没了声息。政策不再加码,也就意味着“政策底”已经出现,市场最恐慌的时期过去了,需求自然会慢慢释放。在这一点上,我同意王石的观点。

(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)

 

 
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