随着全国两会的闭幕，一段时间以来有关当前中国房地产市场上的炒作和泡沫问题、以及应当采取何种政策进行调控的激烈争论似乎已经偃旗息鼓。看起来，大多数国人已经达成了共识。我用以下几句话对这种共识作一简单概括:

1）中国目前的商品房价格存在不合理的虚高，有些地方已经达到了十分严重的程度；

2）造成这种虚高的原因在于急功近利的地方政府（及可能存在其中的贪腐官吏）与贪得无厌的开发商之间的共谋；

3）由于住房系公民生活的必需品，因而它具有不同于普通商品的社会公共属性，亦即一定的社会保障功能，因此如不对房地产市场施以有效调控，必将损害社会公正，乃至危及社会的稳定和谐；

4）正确的调控路径业已明确，那就是要在指导思想上将房地产分为纯粹市场化的商品与政府必须承担责任的保障品两个不同部分；

5）对纯粹市场化的商品房市场那部分，政府不直接介入，但应当通过调整税收和银行贷款利率等财政、货币手段提高交易门槛，抑制投机，挤压价格泡沫；

6）对单纯依靠市场力量难以解决的另一部分社会居住需求，政府应该通过加大提供保障性住房——其中包括有限产权的经济适用房及无产权的公共租赁房（廉租房）——供应予以解决。

我相信，上述6个句式大致勾勒出了时下许多人心目中中国房地产市场存在的问题、其内在逻辑及他们对这个问题的看法。很明显，这其中既有单纯的经济问题，又夹杂着大量的政治和社会因素。因此，以此为对象展开的深入研究，足以构成一门具有当代中国特色的复杂的房地产政治经济学。

应该看到，上面罗列的这些陈述中几乎任何一条都含有相当的真理成分，而它们之间的因果关系亦复如此。只是在我这样天生怀疑精神比较多的头脑里，它们又都包含了同样多的似是而非之处。在本文中，我并不想对它们进行逐条剖析，而是想要着重指出我认为讨论这一问题之前必须首先搞清楚的几个重要的政治经济学常识，为读者自己进一步思考提供一些出发的依据。

第一，地方政府为什么会与房地产开放商达成这种旨在推动房价上涨的共谋关系，而不是置自己于中立的市场监管者——例如面对家电市场时的那种角色？是因为房地产开发商比家电生产经营商更加渴望利润和不择手段？

我的回答是:这基本上是上世纪90年代分税制改革造成的后遗症——中央与地方财权与事权不匹配（中央与地方的收入支出比大致呈七三开和三七开）迫使地方财政不得不高度依赖“土地财政”，而想要土地卖得出高价，则首要前提就是房子卖得出高价。与此相关地，是商人就想赚钱，这是天经地义。房地产开发商也一样，既不特别乐善好施，也不特别贪得无厌。假如他们的确在过去一年多里赚得了媒体报料的那6万亿暴利，那也只能说明中国的房地产市场说到底是一个存在着很多制度性缺陷的不完善市场。事实上，暴利从来就不是贪欲和黑心造就的。更进一步说，“急功近利”的地方政府以及那些可恨的贪官未必不希望家电涨价，那样就能获得更多税收。但是，家电已是一个不存在行政垄断的充分竞争的开放市场，地方政府即便想要与家电商共谋推动家电涨价，它们也没有能力做到。这就是市场的力量。

第二，住房是公共品吗？在这里，更准确的问题其实应当是:什么叫公共品？

我的回答是:公共品是指一个社会中企业或个人无法出于牟利动机而产生出来的、必须由政府提供的那一类产品或服务，如国防、治安、道路桥梁之类公共设施……一个再明显不过的事实是，住房不属于这类产品。生活必须品与公共产品是两个性质完全不同的概念。

另一个必须澄清的问题是生活必须品与社会保障之间的关系。在文明社会中，任何公民都有维持基本生活的天然权利。所谓社会保障，就是确保公民能够享有这种权利。住房的确是生活必须品之一，然而，假如一种商品是生活必须品，它就必须由政府来干预、甚至直接操持的话，那么，没有什么比由政府自己来开粮店和餐馆更重要和紧迫的事，世界上还有比“吃”更加“必须”的事吗？还有，有哪个人能够不穿衣服吗？那么政府是不是也要开许多国有服装厂呢？按照这种逻辑推导下去，我们就应该回到改革开放前，一切都应该由国家包办。再穷的人都应该有个地方住，这是不错的；可是我很不明白，为什么给穷人住的房子必须由政府自己来造、来卖、来出租？

最后我想简单讨论一下，按照目前看似已经达成的上述共识来对房地产市场进行政府干预，会导致什么样的后果？

在所谓“纯市场化的商品房”那个部分，我不知道税收和货币政策的调整未来能不能收到政府预期和承诺的实际效果。我只知道，从2005年以来，针对楼市的每一轮调控几乎都是从抬高交易门槛、增加交易成本入手的，但事后来看，它们几乎无一不是以失败告终的。所有提高的税收支出和贷款利息，最后都变成了进一步疯涨的房价中的重要组成部分。再看看周围那些不断刷新记录的一个紧接一个的“地王”，我们凭什么去指望，这些“地王”上盖起来的房子会跌价？

我本人相当同意本文开头所列出的那一条:中国的高房价主要是由地方政府推动的。但这只是一种静态分析，它不能很好地解释为什么2008年春季以来房价的突然急剧上涨。在此之前，地方政府的推动力一样存在。其实，只要稍作进一步的细致比较，我们就会发现，本轮中国房价的迅速窜升在时间上是与全球金融危机以后中国政府采取的一系列经济刺激政策高度吻合的。简言之，超常规的货币供应及由此带来的的泛滥的流动性是这一年来楼市景气的直接动因。它也同样明显体现在资本市场和大宗原材料市场的价格上扬上，并且具有显著的世界性。如此看来，只要刺激政策没有退出，我们又如何能期盼房价回调？而依我看，不仅房价短期内回调是不可能的，大范围的通货膨胀也几乎是不可避免的，只是暂时还难以预测其强度。

而在不完全市场化的所谓“保障性住房”那个部分，且不说这些政府工程能不能比较好地避免有识之士早就担心的暗箱操作、以权谋私、贪污腐败之类的众多潜在问题，即便经济适用房和廉租房差强人意地做到了一定程度上的透明公正，确实解决了一部分中低收入家庭的住房问题。但在我看来，这种解决方式至少造成了两个严重的后果。其一，今后社会上依赖政府的人将越来越多，而拥有自己“恒产”的独立自主的中产阶级始终得不到明显的壮大。对于人们长期来一直希冀的“公民社会”的理想，这种状况将是极其令人失望的；第二，更现实和紧迫的是，由于保障性住房含有一定的福利成分，又是地方政府主导的，它的供应对象势必仅限于该地方的城市户籍人口（最多是象征性地泽被极少数幸运的居住证持有者）。这种客观上增添户籍“含金量”的政策，毫无疑问将成为下一步改革户籍制度、破除城乡二元壁垒的新的重大障碍。

在所有带有“保障”意味的房产新政中，我最为反对的便是那些国有大企业利用自有的非住宅用地筹建面向本单位职工的所谓“系统安置房”。这种完全与市场化改革方向背道而驰的做法，在某些城市匪夷所思地得到了当地政府的支持和鼓励。在我看来，这是对市场效率与社会公正的双重侵犯——如果一个人有机会获得价格远低于市场上同类商品房的住房，仅仅因为他是一家钢铁业央企或铁路分局的员工，那么，对那些没有那么多自有土地的中小国企、私营企业、外资企业的雇员来说，这是公平的吗？问题的根源在于:那家钢铁业央企和铁路分局用来给自家员工盖廉价住宅的土地不是自己从土地市场上批租来的，而是国家无偿划拨的！这种做法与评论者们多年来一直不遗余力抨击的央企内部人凭借国家赋予的行政垄断权力自肥有什么两样？至于这种非住宅用地上上盖起来的住宅，将来在产权登记、市场交易等各方面必然显现出来的诸多后遗症及其潜在的严重的腐败机会，那就更不用说了。

假如这种变相侵蚀国有资产的做法都可以借着解决民生问题的东风而得到鼓励的话，那么，我们不如干脆直接恢复以前住房全部由国家分配的制度，那样也许还更合情合理一些。

对于已经陷入一团乱麻的中国房地产市场，我没有、也不想开什么药方。但作为一个关心国家改革开放前途的人，我更想梳理出一些线索，它们能够把我们带到一个最根本的问题面前:我们究竟是要搞市场经济还是打算回归计划经济？（文章已发表于网络，文中观点仅代表作者个人。）