刘煜辉:房地产一休眠 中国股市就没了主心骨
2009年10月10日 07:20每日经济新闻 】 【打印共有评论0

中国股市为什么歇了火?

很多人把矛头指向扩容而导致缺钱。这是炒手的思维。看看那么多资金宁愿去参与一级市场那个高得离谱的彩票游戏,就是不愿意购买场内便宜得多的股票。而且潜在进入国内股市的钱还有游资、信贷、储蓄、闲置产业资本、境外的资本等等。只要预期形成共识,它们从来就是相互牵引,自我加强和自我实现,中国股市从来就不差钱。

现在的经济指标前所未有的明确,漂亮的宏观表至少能支持到明年中期。海外市场整个8月、9月异常地强,即便是美金大贬,A股也失去了想象力,萎靡不振。回顾涨幅,复苏最强的经济体的股市且被大多数境外市场甩在了后面,这样的背离使得很多海外大行的分析师大跌眼镜。

为什么股市涨不上去?现在大家逐渐看明白了,中国股市(甚至中国经济)的主心骨,原来确是房地产。房地产强劲,才有所谓周期性行业的复苏。从2500点拉升至3500点的股市,明显是跟随这一主线逻辑在走。中国股市的蓝筹实质上就是周期性行业的代名词。房地产泡沫会刺激需求,还会提升公司业绩,金融、零售、建筑、材料等领域的公司都会受益。房地产泡沫乘数效应巨大,持续的时间却更长。

现在这个故事遇到了点问题。“金九银十”房地产行内最看重的季节规律,似乎有点成色不足。最近的价量齐跌,使得股市六神无主,于是无序代替了有序。

我看,中国股市敢不敢再强劲地拉一波,很大程度取决于房地产能否再上一个台阶,漂亮的宏观表只是托词,并不是形成市场预期的关键。

有学者用房价收入比和租金回报率衡量远不合理的中国房价,在体制下却可能是合理的。

从供给面看,地方政府垄断土地供给为房价提供助涨的引擎。于是,中国地产商就不再是简单生产企业,而是土地银行。其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利,只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力。拿地和开发的钱几乎来自信贷,地方政府会自觉地控制供给为他们保值,出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天 “面粉比面包贵”而最后砸在手里,政府会主动和他们协商,以保持最大的共同利益,比如容积率提升一倍等等,办法很多。所以“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。

从需求面看,城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求,货币超发所导致的通胀恐慌,逼着房屋完全脱离消费属性,而沦为跟黄金一样的天然保值品,所以中国房价可以不必看租金回报率。

其实更关键是信贷条件的放松,如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任,中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求,而且释放很多年。当然,中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力,但人口基数的确巨大。中国银行房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。而在德国,想获得一笔房贷,如果没有10年以上的恒常收入的证明,几乎是不可能的。

展望中短期,中国房价是否能进入一个再次飙涨阶段,取决于银行是否再一次放松信贷条件。下跌趋势的形成,中短期内可能是难以实现的,只要银根不紧,而供给又是可以控制的,面对不确定的未来,开发商尽可能控制新开工量和延长建设期,以避免高负债的压力。

而未来两三年中,银根又难以实质性紧起来,这一轮政府投资主导的经济刺激,注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。

尽管很多理由支持中国的房价跌不下来,但从长期看,任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律——老龄化。当一个国家家庭的财富主要由房产构成的时候,当90后的中国富裕家庭都拥有(或继承)三套以上的房产的时候,谁又来维持这个国家的家庭财富不贬值呢?这是一个值得思考的问题。

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作者: 刘煜辉   编辑: 张恒
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