在房地产市场，需求的变化比较快，而供给变化的周期较长。因此，土地供应须有一定“提前量”，政府部门应预估房地产市场的趋势，及时调整土地供应量。

国土部宣称地价占房价的比例平均为23.2%，引发了“地价是否推动房价”的争论。与此同时，很多地区的地价正在刷新纪录。6月30日，北京广渠路15号地块以40.6亿元的总价成为北京新地王，其平均楼面地价高达14500元/平方米；而就在一个多月之前，广渠门外10号地刚刚以15141元/平方米的最贵楼面地价称王，其总价为10.22亿元。频繁出现的地王，引发了人们对房价的更高预期，也促使我们深入思考地价、土地供应和房价之间的关系。

从理论上说，楼价是由需求和供给决定，地价不是推动房价涨跌的直接因素。从现实来看，低价土地上建的房子未必就卖低价，当楼市行情看涨时，开发商一定会提高售价；而当楼市行情看跌时，即使拿下地王的开发商也不敢逆势而动，2008年楼市低迷的时候，就有很多地王被闲置。

今年这一轮房价上涨，当然也是由供求关系所决定，需求增长是房价上涨的直接推动力。首付下调和几次降息之后，购买同样价格的房子，所需的首付和月供都大大减少，因此，居民对房价的承受能力较2008年时有所增强，于是出现了需求增长。当房价逐步提高时，开发商就有了底气，敢于购进高价土地，因为他们相信房子能够卖出相应价格。从这个意义上说，是房价上升推动了地价增长。

但是，需求增长这一个因素还不足以推动房价上涨。如果供给与需求同步增长，那可能的结果就是量增价跌。遗憾的是，2009年的住宅供给却没有跟上需求增长的步伐。根据国家统计局的数据，今年1～5月，全国商品住宅完成投资比去年同期低30.6个百分点。房屋新开工面积同比下降16.2%，这意味着，今后一段时间，新增住宅面积增幅不会太大。1～5月的住宅竣工面积同比增长23.6%，但低于同期住宅销售面积26.7%的增幅，这意味着存量住宅在减少。结合这两方面的信息，可以预计，如果需求增长不变，房价在今后一段时间仍有可能上涨。

为什么住宅投资如此低迷？原因有很多，例如开发商资金不足、信心不足等。但更可能的原因是开发商土地储备不足。1～5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降28.6%；完成土地开发面积同比下降13.3%。这种趋势从去年下半年开始持续到今年，造成了一些开发商土地储备不足，限制了投资。从宏观上看，则是住宅供应的增长滞后于需求。

地价不是决定房价的直接因素，但土地供应量却影响房地产的供给，进而影响房价的走势。

现在，上涨的房价推动地价上涨，地方政府在平抑房价和赚取土地出让金的双重目标驱使下，加大了土地供应量。但土地供应要转化为住宅销售，一般需要两年左右的时间，对于平抑本轮房价上涨可能起不到直接作用，而在房价上涨趋势的支持下，还有可能出现新的地王。

如果政府部门将增加土地供应的时机提前，那增加的土地供应现在就可以转化为住宅供给，就能跟上需求增长的步伐，在2008年已经降下去的房价就不会迅速地反弹。地方政府少了地王带来的高额土地出让金，但能赢得房地产市场更平稳的发展。

在房地产市场，需求的变化比较快，而供给变化的周期较长。因此，土地供应须有一定的“提前量”，政府部门应该预估房地产市场的趋势，及时调整土地供应量。如果只是随行就市，可能起不到调控的效果，反而会增大市场波动的幅度。

（何佳，财经评论员）