要对五类住房消费需求进行分类处理、分类调控

《中国改革》:土地供应的控制相对简单些，政策一定，闸门一拉，迟早就会有效果。需求不同，涉及到全社会千家万户，怎么分类，怎么调控？

周明德:基本看法是五类需求，分类调控。

第一类是保障类需求。所谓保障需求就是买不起房的人的住房需求。这个问题涉及到保障基本人权的政治问题，这类需求在整个社会的比例并不一定特别高，以中国目前的财力，三五年就能解决。当然解决保障性需求有个保障地点、保障标准和资格审定的问题。全中国的人都说要到北京保障、到上海保障，这是不现实的。还有一个保障就是合理的面积。北京回龙观造出250平米的一套经济适用房来，这不成了全世界的笑话了吗？

第二个是基本需求，就是大量工薪阶层的住房消费需求。针对这种需求，首先是需要根据国情和各地的情况制定一个基本需求的标准，其次是采取退税的方式让这些人从市场上买房，从政府那里退税，政府不能指望从这部分获得很多的出让金和税收。

第三种是舒适性需求，或者说是奢侈性的需求。有钱人要住较大的房子，是人之常情，不应该有政治性的歧视，但是应该交纳奢侈税，因为超额占用了城市资源。房地产的税收应该大量来自于高档住房。你是富人你就得多交税，你是城市普通人员你就享受城市的税收优惠，你是穷人你就应该得到保障。我想这是穷人乐见、富人也会乐见的一个局面，也是对住房消费需求最好的抑制方式。我一再强烈呼吁要对不同档次的住房采取累进的税收办法:保障性的国家补贴，基本性的免税，奢侈性的累进征税。这个政策一旦出台，所有的需求都会变得理性起来。

第四类需要就是投资性需求。有些人买了房子不是住，而是为了出租，为了经营。对这种需求，要根据国民经济运行状况来调节政策。经济过热房源紧缺的时候，就比照奢侈性需求的管理办法，经济偏冷的时候，就适当给予优惠和鼓励，鼓励他们把钱拿出来进行投资。

第五类是投机性的需求。买房完全是为了卖出增值。这种行为是政府应该重点监控的对象，应给予抑制打击。

关于当前的房地产调控策略，调控需求是当务之急。控制土地供应的措施也不能放松。

政府毋须救市

《中国改革》:目前房地产界都在谈论“拐点论”，您怎么看这个问题？

周明德:房价涨到一定高度必然形成拐点。另外，这几年中央除了对土地进行宏观调控以外，也逐步对需求进行了有力的调控。在土地供应有限的情况下，增加小户型住房的供给，对房地产过户加大税收，对住房消费信贷第二套房实行区别利率、区别贷款等，这些政策对于需求也形成了一定程度的抑制。除了局部地区和一些中心城市外，从全国来讲，拐点已经形成，这是不争的事实。

《中国改革》:如何看拐点形成后的房地产市场？很多人谈论房地产企业存在的资金链断裂的可能，一些房地产公司也遇到了上市搁浅问题。会有很多房地产公司倒闭吗？

周明德:拐点出现以后，市场基本需求面还会继续存在，不会因为拐点形成以后，需求就没了，只是会得到一定程度的抑制而已。这一轮在保障性需求上面加大了力度，对基本需求方面的调控如果处理得好，价格也会下降一些。梳理需求，梳理供应，根据需求来规定供应，就会有效保证房地产市场正常运行。

至于房地产企业的资金链可能存在的问题，首先是企业经营管理的问题。房地产的资金主要来自于销售的回款，销售回款速度放缓，自然会遇到资金压力。目前一些企业遇到资金困难，主要原因是没有处理好土地储备、开发和销售的比例，属于这些公司自身生产经营安排的问题。如果一个公司的土地储备和供应基本上是平衡的，就不会有大问题。如果一方面疯狂抢地，高价抢地，一方面销售回款跟不上，出现资金链断裂风险甚至倒闭的状况，是不足为奇的。现在市场IPO出现大量排队问题是一个炒作，什么时候都有大量的人排队上市。这几年热的时候排队，冷的时候也排队，只是现在市场对房地产觉得有风险了，上市速度慢了而已。另外，这一轮拐点形成以后，房地产企业必然走向新一轮重组，中国可能不需要这么多房地产企业，我想这是一个市场选择问题。

《中国改革》:“拐点论”讨论中的一种观点是政府应该出来救市。您如何看待目前房地产市场情势下的政府作用？

周明德:我觉得政府只能考虑政策面的事情，市场面的事情交由市场去处理。政府无论救市还是打市，都是不应该的事情。政府主要应该考虑保障性住房需求和基本住房需求问题。价格上来了你要求政府来打，价格下去了你要求政府来拉，那政府就成了市场经济的对立面了，我觉得这样的定位是有问题的。