当前房地产市场声音很混杂。老百姓在抱怨房价太高，政府在调控房价，出台廉租房、限价房政策，房地产企业在谈“拐点”、谈资金链断裂。本刊记者为此特地采访了北京凤凰城集团董事长周明德先生，请他从从业者的角度谈谈

当前房地产市场的现状和发展趋势。

2002年前的房地产市场总体上健康发展

《中国改革》:中国的房地产市场形成的时间并不很长，怎么就成了一个“问题”行业呢？

周明德:中国的房地产市场是1998年启动的。1998年之前只是在南方局部地区有一些房地产业务，当时北京、上海等地区的房地产市场实际上并不成熟，还是一个受到很多限制的行业。那时北京的房地产市场主要是面向外商，量小、价高、跟老百姓没多大关系。当时万通新世界广场每平卖到3500美金，也没有人说房价太高。

1998年是一个转折点，当时是亚洲金融风暴以后，中央制定的政策是拉动内需，而启动房地产市场成了拉动内需的主要手段。这个时期出台了很多政策，第一个政策是取消福利分房政策，住房消费走向市场化。这个政策的影响之一是各单位要搭福利分房的末班车，都去想尽一切办法筹资购房，所以1998年底房地产市场被注入了大量的资金。影响之二是刺激了住房消费的热情，居民开始决定自己买房，对住房条件改善有了新的渴求。第二个政策是放开房地产准入制度。1998年以后注册房地产开发公司变得非常容易，做房地产的人一下子多了很多。第三个政策是土地制度在1998年有非常大的松动。根据现状，原占地不管它过去是什么渠道取得的土地，都可以合作建房、合作开发和土地出让。第四个政策是银行消费信贷闸门开启。银行在给开发商提供房地产开发贷款之外，给老百姓购房提供按揭贷款。

这个时期对房地产有利的政策还有很多，比如说土地出让金可以分期交，开发资质审批方面有很多优惠政策，包括一定的税后优惠政策，取消投资方向调节税等，这些措施连同前面讲的四个大的政策，产生了一个宽松的政策与市场环境。应该说从1998年开始，房地产才真正成为了一个产业。

从1998年到2002年，房地产行业大体处于健康快速的发展时期。以北京为例，1998年以前每年建设规模500万到600万平米，到2002年就超过2000万了，2003年是3000万，增长非常迅速。这个时期的房价也大体合理，有升有降。以北京世纪城为例，当时也就是5000～6000元一平米。建材和资源价格也比较平稳。这个期间很多开发商获得了迅速的发展，住房消费信贷市场成为中国有史以来最优良的金融市场，坏账很少、利润很高。建行、中行等银行都得到了很大的好处；地方政府也从房地产的开发、土地的出让中得到了很大的实惠，老百姓住房也逐步有了多种选择。所以，我认为2002年之前的房地产市场总体上处于健康快速的发展时期。

调控房市必须同时控制好土地供应和购房需求

《中国改革》:国家从2004年起就开始对房地产市场进行宏观调控，但是实际上的房价是一路上扬，越调控越涨价。问题出在什么地方？

周明德:我觉得从2002年底到2003年年初，房地产市场就出现了增长过快的苗头，表现在能源、原材料供应跟不上，建材的价格开始上涨。这时候本应就开始进行调控，但是因为担心当年发生的非典影响经济增长，下半年反而采取了鼓励的政策，这样到2003年底房地产过热的现象就很明显了，土地供应规模已经到了吓人的程度，随之而来的是调控一浪高过一浪。

2004年4月30号中央发布明码电报，标志着第一轮的调控正式开始。这轮调控总的方针就是以严格土地供应作为主要杠杆，把土地供应变成国民经济总的闸门之一，土地部门变为宏观调控部门。这个政策抑制了新批项目，但同时也使很多老项目提前上马了，形成一个短期的集中供应。2004年底到2006年上半年，土地供应实际并没有减少，反而形成房地产的又一个高峰期，出现边调控边涨价、边调控边繁荣的局面。直到2006年下半年以后，北京的土地供应量才出现明显的下降。2007年的商品房供应量比2002年都要少，今年就更少了。

从需求角度看，1998年以来，随着老百姓生活水平的逐步提高，加上房地产商和舆论的诱导，住房消费需求节节上升，到2006年，住房消费和住房投资已经形成了全民共识，很多人产生购房和换房的想法，基本上是全民都要买房子的心态，居民购房的心理因素已经到了一个新的高峰。这个期间，老百姓购房有热情，提供贷款的银行也有热情，而这一轮宏观调控在土地供应方面有举措，但效果滞后，消费需求处在不降反升的状态。到2006年年中，土地供应、房屋供应和住房消费需求同时达到了最高点。2006年下半年开始，住房供应开始下降，消费需求并没有下降，供需平衡开始打破，房价随之上升。

以北京世纪城为例，2006年年中房价已经涨到一平米9000元左右，2007年的中后期涨到两万块钱，二手房也接近两万。

现在来看，我认为对土地供应的严格控制是完全正确的，但是宏观调控应该不是调控一个点，应该调控几个点，应该在对土地供应进行有效控制的同时对需求也进行抑制。而实际上，这段时间银行继续促销住房消费信贷，到2007年的时候，金融贷款有40%流向了住房消费信贷。住房消费信贷促销政策和土地从严控制政策的矛盾，是导致房价失控的主要原因。