郑浩:香港对出租房市场监管值得内地借鉴

2011年03月09日 21:37
来源:凤凰卫视

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核心提示本次两会上,住建部表示将加强对租赁市场的监管,特别是对租客的权益要给予保障。又表示,将鼓励企业从事出租房业务。本期《华闻大直播》,评论员郑浩表示,香港比较完善的出租房市场规范和法律监管值得内地借鉴。而住建部鼓励企业经营出租房业务则表述表述模糊,尚缺乏统一规定。

凤凰卫视3月9日《华闻大直播》节目播出“郑浩:内地应未雨绸缪出台法规规范租房市场”以下为文字实录:

闾丘露薇:今天我们要探讨的话题就是,关于出租房租金上涨的问题,在今天就和我们的评论员郑浩来进行讨论,今天的上午我们一起参加了,这样一个记者会。

郑浩:对。

闾丘露薇:在车上我听到很多电台的节目,很多人反应说,租金拿北京来说在今年上涨了30%,所以有很多的民众尤其是年轻觉得,真的是受不了,其实在今天这样一个记者会上就强调说,租金的调控也是房地产调控里面的一部分,也就是说政府是要出手控制租金市场,您怎么来看,有什么经验可以借鉴?

郑浩:今天我们在记者会上也听到这样的声音,但是非常可惜,就是我们没有从住建部,政府官员里面听到,到底有什么样具体的措施,来保证公共租赁房的租金不会大起大落,不会操控在少部分租赁公司的手上。

闾丘露薇:不过我觉得,提出的像公租房大量的建设,应该会对租金产生一定的调控作用,供应增加了吗。不过在今天好象谈的更多的是监管,就像他说马上要落实,今年要落实的是两个监管的方案,主要是对于中介公司,这一点我觉得香港蛮多经验可以借鉴,因为曾经有一段时间,香港的中介公司是非常的混乱。

郑浩:香港对房屋租赁市场的监管值得内地借鉴

郑浩:先这么看,我们要出台的两个方案,首先不是一个法律上的方案,就是说它是一个行政的指导性的文件,或者是一种准则。既然不是法律文件,那么就很难起到真正的监管,换句话说行政文件,需要租赁的公司,要用自己的操守作为一个准则,就是我按照你的文件去做,但是这个不是法律,我可以根据情况来适当调高租金,所以它不是一个法律文件。

香港不同,香港虽然也没有硬性的法律规定,但是香港的租赁市场,是一个成熟的市场。换句话说,就是你的租赁公司,如果租赁的租金太高,肯定你也没有客人到你这儿来租房,它是一个市场上的平均的平衡。

闾丘露薇:补充一点,香港其实对中介从业人员的要求。

郑浩:那是对他本身专业人员的要求,但是对资金,就是对租赁市场的租金,没有一个硬性的规定,完全是按照供需。

闾丘露薇:但是我想今天的记者会上一个重要就是,中介公司包括中介从业人员,似乎也是导致租金价格波动比较大的,其中的一个原因,所以从这一点来说,我自己个人觉得,香港有些地方是可以借鉴的。比方说我们要求,中介从业人员要考一个资格的,有行业监管的协会,当然不是通过什么法律的,但是认证是由行业的协会来进行管理,这些是不是也是未来内地可以借鉴的地方?

郑浩:对,我觉得你说的是对的,香港是一个比较成熟的房地产市场,无论商品房的买卖市场,还是公租房的租赁市场,国内有很多要向香港,包括澳门地区,包括台湾地区来学习。首先是对从业人员,他们的专业水准进行严格的考核,让他们了解到,租赁市场价格的波动,当然也是一种市场的行为,也需要有规范的,市场上的操作来进行操作,而不是你想今天租多少资金明天就调高。

另外还有一个就是监督,相应的行会或者是由社会上一些监管部门,可以起到监督的作用,当然也需要媒体的配合,如果说有大肆炒作租赁市场的行为,当然媒体也可以进行披露。在香港就有,有一栋小区或者是某一地区的租金比较高,香港的一些电台,专门的节目就会有报道,这些都属于是监管的一种措施。

闾丘露薇:说到法律的手段,今天不是住建部也提出,马上要进行房地产法的立法工作,当中有一些包括对租客权益的保护。在香港我们都做过租客,我们就可以看到,在香港如果签订了一个租赁合约之后,租客很多时候要比房东的权益更大一点,所以有的时候有些房东非常害怕租客,尤其是有些霸道的租客。

郑浩:这就是我刚才所说的,香港是一个完全成熟的市场,从租客到户主在出租的时候,要经过一系列法律上的手续,包括合同的拟定,里面包括了内容,什么是可以租的,什么是不可以的包括在内。当引起纠纷的时候,要通过什么样的机构来进行调节,如果调节不行的话,还要经过法庭的仲裁,所以整个市场是一个非常非常成熟的市场。

现在在内地来看,因为这部分本身是刚刚起步,而且占整个市场的份额还是比较少。要不然为什么温家宝总理,在他的政府工作报告当中,特别强调指出,公共租赁房屋要在未来一段时间大力的开发。

其实有一个误区,很的人认为应该买一套房子,当前的商品房的供给方面还比较紧缺,特别是因为商品房价格非常高昂的时候,其实很多人是买不起的,为什么就不能够先开始租呢。其实租赁市场,在国外的房地产,特别是在欧美国家,是一个非常大的市场,在香港同样也是这样,很多人买不起房先租房。

在这样情况下,未来内地公共租赁房屋这一块的发展,肯定会非常的迅速,租赁市场这一块的管理、监督、法律上的一些问题,是不是也应该跟上。通过今天的记者会,我们并没有听到一个非常完整的,给人眼前一亮的,带有政策性的,法律性非常强的一些说法。

这样的话对未来的租赁市场恐怕就有一定的影响,因为当一个市场成长起来的时候,再出现问题,再去立法,再去监管恐怕就迟了一步。现在在积极的倡导要发展,要大力的兴建公共租赁房屋的时候,同时就出台一些相关的措施。

郑浩:企业参与公租房建设缺乏明确统一规定

闾丘露薇:但我们看到,各地其实对于公租房的管理细则,也不太一样,但单拿重庆来说就有非常详细的细则,有点像香港公屋的管理方法,说到居者有其屋到底是租还是住呢?

郑浩:当然是自己的选择。

闾丘露薇:香港三分之一的人口是住在公共房屋里面。

郑浩:没错。

闾丘露薇:其他一部分的人在租赁市场上面,这一点我们看到,北京市委书记刘淇已经说过,未来北京应该是有一个目标,60%的人的住房应该是透过租赁市场进行解决。

继续要来谈一谈关于房屋的问题,讲到公租房问题的时候,我们可以看到,在今天住建部的记者会上,官员就说未来是两个模式,地都是政府拿的,但是有一种是由政府来参与投资,另外一种是希望能够吸引更多的社会资金。

郑浩:社会企业。

闾丘露薇:企业来加入,比方说如果一个企业有一万多人,那你就可以拿块地自己来造一个公租房,解决员工的问题,因为我们凤凰网没有投票的功能,其实在微博上面有很多的网友,他们就觉得好象是回到了以前,因为如果我们记得房改前,好象有集体的集资房或者是企业的房。大家还有一种担心,就是怎么监管呢,会不会企业挂羊头买狗肉,拿到地之后说是公租房,但是可能有其他的作用。

郑浩:其实是这样,在计划经济的体系下,我们不能够否认所有的做法都是错误,刚才你也提到,当企业有资金的时候,又能拿到地,如果是这样的话,他为自己的员工兴建一些住房、商品房,来解决员工的住房困难问题,我觉得这也未尝不可。其实这种做法在全国各地都有,已经在实行当中了,关键就是这种做法,是为本公司、本企业的职工着想,还是为了要拿到地之后,再把它变成商品房然后再去卖,这就是一个问题了。

关于企业进入到房地产市场,其实中央也有规定特别是央企,现在基本上都要求所有的大央企都要退出房地产市场,我们今天在记者会上,也听到有这样的说法,也不反对企业拿出自己的资金来,如果你能拿到地的话,也可以。

这种就给我一个非常模糊的概念,是不是说所谓的企业包括央企,因为你要说企业的话,你就不能够说只能是民企,或者是其他企业,央企就不能进来,是不是企业又重新返回到房地产市场。我就比较担心这个,可惜的就是在记者会上,没有就这个问题进行进一步的阐述。

[责任编辑:PN004]

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