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开发商自曝扛房价的秘密:关键看政策能执行多久

2011年03月01日 16:17
来源:北京晚报

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“不可能那么快就降,根据我们公司去年年底的财务情况,如果不再拿新地,扛半年是没什么问题的。我们对通州的其他项目也都有监测,到目前为止,还没有降价的。”昨天,通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。

“史上最严厉的”的京十五条出台后,与一次次加息、提高准备金形成合力,全面收紧了房地产企业的资金来源。购房人开始观望,并期望着在这轮调控中,需求受限的开发商资金“紧张”后能把房价降下来。但记者从十余位开发商处了解到,作为购房人的博弈对手,他们目前的降价意愿并不强烈。那么,开发商实际能扛多久?相对弱势的购房人,还有机会在这次博弈中获胜吗?记者对此进行了相关调查。

跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季

每一次政府出台调控房地产市场的新政策,购房人最关心的都是两个问题:房价能不能降下来?何时能降下来?这一次也不例外。

“细心梳理一下前几年的经验,地产新政出台,房价进入下跌通道后,其路径其实是有规律可循的,了解了这个规律,购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。

“首先是观望期的量跌价滞阶段,新政策出来后,怎么执行、各方面反应如何、不仅购房人会观望,开发商也会观望。购房人不动,就没有成交量;开发商不动,新的项目会暂缓入市,老的项目价格不涨也不跌,双方都绷着,看谁能绷得住。如果开发商资金有问题了,率先绷不住了,房价就会进入下降通道。这个周期有长有短,长的一年多,比如2008年那次,短的三四个月,比如去年通州房价的下跌。”

肖先生认为,从某种意义上,这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的效果有些误读,认为有效果就是房价应声而落,否则就是没用,其实,价跌往往不会那么快显现。”

其次,“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一块多米诺骨牌,一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘,表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市,原因是这些新盘进入销售之前都是投入,资金压力、销售压力较大,急需资金回笼,会率先扛不住。另外,新盘也没有老客户退房的顾虑,降价在技术上也比较容易操作。

之后,如果市场预期继续悲观,成交量萎缩,开发商的老项目没办法,也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲,二手房的价格是相对坚挺的,这是由于二手房的卖方是分散的个体,除非特殊原因,都不会有资金压力,但当一手房大规模降价后,一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久,楼市会进入全面降价之中。 至于降价幅度能有多少,会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道,就要看这个阶段市场的博弈情况了。

扛价的根本原因 “即使降价,许多人也买不了”

“前两天,有人告诉我,管庄一个项目降价了,由一平方米35000元降到28000元了,我当时就不信,后来一打听,这个项目还没开盘呢,嚷嚷过均价35000元,现在又说28000元了,其实这只是开发商的一个销售策略,不能算是真正降价,因为周边项目均价不过26000元。在目前的市场观望期,这样的信号会很多,但从客观规律上来讲,可能会有‘假摔’,扫扫价格的浮沫儿,真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价,既是开发商出于角色的本能,也是规律使然。”肖先生坦言,在这方面,购房人明显处于弱势。

在记者随后的采访中,多位开发商向记者证实了肖先生的判断:现在还没有降价的计划,至于原因则五花八门。东三环一位精装修项目开发商的说法很有代表性:“现在什么成本都在上涨,开发商的利润已经不像前两年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本来说,不要说最贵的广东技工,连浙江技工一天都300元了,成本在那儿摆着呢,肯定不愿意降呀。再说了,现在的政策是限制需求,降价了,许多人也买不了呀,弄不好,新客户没来,老客户也跑了。”

通州项目是去年调控后的率先降价者,这一轮会不会继续领跌呢?通州一项目的副总韩先生说:“经过去年一轮的回调,通州房价已经回归到理性位置,金隅花石匠14000元,运河湾、海棠湾21000元左右,北京ONE26000元……与大兴、顺义等区域的项目比,都是有优势的,也得到了客户的认可,目前都还有成交,我不知道其他项目的情况,但我们公司去年年底的工作会上,已明确了今年不涨不降的调子。”

[责任编辑:吴曙良] 标签:房价 地产新政 开发商资金 
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