重庆江津叫停地产项目 区委书记斥开发商不懂风水
2010年10月12日 09:42大洋网 】 【打印共有评论0

重庆市江津区委书记王银峰(资料图)

是因为挡了区委办公楼的风水,还是因为政绩工程需要?围绕重庆市江津区水映康城项目的停工风波,开发商与政府官员的讨价还价,是当下中国官商关系的一个生动切面

【财新网】(记者 邓海)就在地产商们笑迎“金九银十”时,同样身为地产商的王志勇和李好学却愁眉不展。他们共同开发的楼盘水映康城E座,因被重庆市江津区相关部门叫停两个多月,已铁定错过今年的销售旺季。

“怎么死都可以,就是不能这样死!”李好学说,因为江津的区委书记说他们的楼盘挡了自己的风水,江津区建委、规划局和区主要领导就轮番想法让他们停建。

面朝长江的水映康城座南朝北,位于江津区的滨江大道旁。楼对岸的山峦,犹如少女仰卧于山水之间,被当地百姓称为美女晒羞。楼盘的原址在很早以前曾建过寺庙,有江、有山、有佛,因此被当地人看做上风上水的绝佳地块。

然而,事有不巧。在水映康城背后,就是区委办公楼。在建的水映康城楼高108米,存续多年的区委办公楼则高不足百米。如此遮挡,让区委书记王银峰有些恼怒,“你懂不懂风水?在这个地方你的建筑起来了,就挡了政府的办公楼。这里是衙门!”他说,“你们的房子建了,我还能在这坐?你们建个房搞得区委要被迫搬迁!”

而规划局的说法是,停工的原因是,因为江津商圈开发的规划调整,涉及到水映康城。而建委执法大队和安监站要求停工的原因则是,施工安全措施等不符合要求需整改。

作为地产商的王志勇,还想着靠项目赚的钱,撬动其他几个项目。他拿出所有手续质问,“该有的都有,合法合规的东西,凭啥子就抵不过书记的一句话?”

“必须停下来!”

王志勇2001年成立重庆市坤泰房地产有限公司(下称坤泰公司),水映康城是他开发的第三个地产项目,用地面积12351平方米。2004年2月,该公司通过土地转让协议,获得江津区几江东部新城C9-1-2地块。

然而,因为拆迁还建用地项目影响,两年之后2006年4月,坤泰公司才获得国有土地使用权证。同年5月,取得江津规发(2006)城规字第023号建设用地规划许可后,李好学旗下的重庆市帝宇房地产开发有限公司加入,水映康城项目正式启动,当年底拆迁启动。

2007年7月,项目取得建设工程规划许可证,同年9月开始工程施工建设。根据规划,整个水映康城三栋楼,地上33层,楼盘编号为C、D、E栋,总的建筑面积为98997平方米。其中,E栋面积最大,为29306平方米,同时配有地下停车库两层。

还是因为还建项目影响,项目仅在2008年末建设了C、D两栋。“想尽快回笼资金,因此计划在今年9月E栋封顶开卖。”王志勇说。

同样在这个时候,江津区的商业街开发正热火朝天。2010年,江津区委书记王银峰在多个场合宣布,商圈建设要在三个月内见成效。其中重点打造的江津人民广场商业中心项目,刚好北至滨江路。李好学说,“他们还曾担心水映康城项目受到影响,但是规划局的人说不会。”

然而,7月26日上午,江津区规划局局长李道辉给王志勇打电话,要求项目停工,原因是因为商圈规划调整,涉及水映康城。7月27日下午5时左右,江津区建委执法大队和安监站派人来到水映康城施工现场,要求停工。他们要求停工的原因则是,施工安全措施等不符合要求需整改。

“这分明是借口,连正式手续都没有。”王志勇说,此后他们还是坚持施工。李好学给区委书记王银峰的手机多次发去短信,称此项目停建,可能企业要倒闭,“希望书记高抬贵手,给予照顾”。但王银峰回复称,“必须停下来!”

8月3日,江津区副区长张晓江召集规划局、国土局、建委和开发商开会商讨此事。此时谈的已不是停不停工的问题。江津区建委到会的负责人明确提出,“按照目前片区新的商圈规划方案,必须拆除水映康城E栋建好的几层。”政府官员称还将拨地补偿,而开发商则希望直接赔钱。

但水映康城项目还在施工。他们陆续给王银峰打电话,发短信,“希望能当面向书记禀报,因为那样能把事情说得清楚些”。

“你懂不懂风水?”

现年48岁的王银峰,拥有理学博士头衔,曾在中国科学院河南地理研究所做副研究员,还曾到日本名古屋大学、歧阜经济大学讲过学,被称为学者型官员。

8月5日,王志勇和李好学终于和区委书记王银峰见上了面,他们的面谈经由相关视听资料被记录下来。

李好学说,“目前三栋楼已经建成了两栋楼,现在第三栋楼建了三层,修了500多个车位,楼房车位要配套呀!能不能不停啊?”

王银峰坚决有力地说:“让你停就停,还建什么建?我们重新给你拿地搞建设。”

李好学说,“新批的地多偏啊!我们现在是在滨江路。”

“你的地还不是政府给的!”王银峰顿了顿说,“你建了后我还能在这里坐吗!就是因为你建了这个房子,我才在这里坐不成!你建个房子搞得政府要搬迁!你们的房子必须拆!”

他进一步质问道,“你懂不懂风水?在这个地方你的建筑起来了,就挡了政府的办公楼。这里是衙门!你要建在这里的门口?” 王银峰还说,“我不知道是哪个领导批的,如果(当时)我在这里,你就批不了!”

都修了三层楼,现在要拆,李好学说很可惜,“我们没钱,这个项目我们付出了好多。”

此时王银峰的语调也下调了。“你不能继续修了。你修这么高,就是影响风水,我就不能出门了。你先停下来。如果不行就保留着三层,做商业门面。”

后来的谈话提到了赔偿问题。“整个损失有3个多亿。您改了规划,处理购房者的赔偿都要1个亿。”开发商说。

“你胡扯?我更改了什么规划?”王银峰抬高声音说,“要想跟政府玩的人,我们陪到底。”

李好学说,“购房者买的就是沙盘里的规划,现在有栋房不建了,是规划修改了呀。要是购房者不同意,引起了什么社会不良反应,您说该怎么办呀?”

“你要是挑拨,当然能引起。”王银峰回应说,“我损伤你个鸡蛋,你要我赔偿几个亿,你把蛋生鸡,鸡生蛋,再孵鸡的预期都考虑到了……”

商谈还是没有结果,临走时,王银峰提醒,可以继续讨论赔偿,但是要先停工。

“就你们不听话!”

同样是在8月5日,两位地产商跟江津区政府进行了第二次协商。此次协商的人员少了国土局人士,增加了区委办公室主任。协商的内容,是如何计算拆除成本,和如何赔付问题。

江津区副区长张晓江提出了几个方案,一是赔钱,二是通过拨地解决。他还强调,E栋已经建好的车库可以通过规划保留,“如果两者都不行,就只有靠司法解决问题。”

参加当天会议的开发商代表是李好学希望赔偿,他说,“你们说的新批地的地址,我们看过,现在还有配气站和几个厂在运转,何时动工还很难说,我们拖不起。”而且,新批地还涉及新建三栋安置房。

在赔偿细节上,张晓江对开发商提出的“3个亿的损失”提出了疑问。李好学解释说,有些数据是“预测”的,比如说,C、D栋的已购房者会不会出来闹事?“现在楼盘改变规划,如果业主要闹事,要退房,要赔偿,还得赔。”如果E栋不修了,给施工单位的违约金同样需要支付,算起来要赔1200万元。

“你们的难处我们理解,但你们能不能先把工停了?”有官员此时插话,称就为水映康城项目被区委主要领导找去谈过几次,听说没停工,“领导还打来过几个电话亲自过问此事”。

李好学说,“我们就把事情说透”。首先支持政府修建商圈;其次商圈是不是市政工程,该不该拆已有合法项目,值得研究;第三是,如果要拆,那就货币安置。如果解决不了问题,就走司法程序。

李好学还摆出停工涉及的几百个施工人员的“吃饭”问题来证明问题的严重性,“如果你们因为领导的意思,就为保你们的饭碗而不顾我们的饭碗,这就成了你死我活的斗争了。”并提出,硬要停工,“就把手续拿来再说!”

江津区规划局局长李道辉回应称,“程序肯定要走”,至于赔偿数额,还需要再确认,“必须边停边谈”。针对司法途径解决问题,他表示,肯定都不想走,“曾经有个老板,就坚持司法程序误了事。有判决就有不服判决,结果是不停上诉和申诉。经历几届政府都没有搞定。”

此时建委官员有些不耐烦,“我们叫你停工,你就停嘛。我们叫停过十几个项目,他们都乖乖地停了,就你们不听话。”

李好学很多次提到其左右为难的处境,“我们面临的情况,最终结果要么是陷得深,要么是栽得惨(重庆话,即跌得惨)。如果按你们新批地让我们再开发的方案,就是陷得深,我们已经没钱了,还要投钱;如果按照你们的给出的按城市拆迁来进行补偿的方案,肯定会栽得惨,我们的投入保守估计也比这个方案高几十倍。”

谁没问题?

在接到记者的电话采访时,一位江津区政府老干部说,当时并不想拆。“我们当时住的楼还很好,但是年青人说要拆,他们都是败家子!在拆迁的时候,他们就说江津要进行旧城改造,提升城市的形象。根本原因其实是想捞政绩,难道我还不明白?”该老干部说。

他说,现在新的楼盘还没建完,突然又喊拆,这不是瞎折腾吗?“他们说人民迫切需要高档次的商圈,到底是谁迫切需要商圈?”他透露,据他了解,现已调任重庆市国土局担任副局长的前任区长就商圈问题,跟王银峰也有过不同意见,前者觉得江津的购买力撑不起大商圈。

争议的结果还是按照最大的方案来做。据财新记者在江津区规划局看到的江津人民广场商业中心项目方案,整个项目的规划用地301953平方米,总建筑面积809445平方米,其中住宅建筑面积383627平方米,商业建筑面积209718平方米,商务住宅面积71400平方米。

此方案的落款时间为2010年8月24日,而有关此方案的招商此前就已进行,但是相关招商工作并不圆满。江津区曾邀请多个知名地产商考察,但是考察结果都无下文,没人愿接。

有家曾考察过此项目的国内知名开发商的副总告诉记者,20万平方米的商业面积,这在区县城市来说算很大了。“重庆最大的解放碑商圈商业营业面积才45万平方米左右,解放碑商圈承载着整个重庆,乃至周边省份的消费。而江津的人均GDP只有解放碑商圈所在的渝中区的三分之一左右。”他说。

此外投入和拆迁也是问题,他们计算的投入在20亿元左右。同时,还要拆迁区委等部门的办公楼,甚至是官员的住宅,“拆迁也没底”。尽管在2009年曾有重庆本土地产商入主此项目,但最后也因为多种原因退出。

财新记者联系江津区规划部门采访修建商圈和修改规划的问题无果。然而,一位江津区的副处级官员则主动表示希望就此事“谈谈自己的意见”。

他觉得,就程序而言,停工事件肯定有瑕疵,的确应该先听证,赔偿方案谈妥后才是停工的问题,“程序始终要走,提前通知开发商停工,就是为了避免他们继续修后遇到更大损失,因为规划始终会通过的。”

“他们就没有问题?我看问题大了!”他说,首先该项目擅自调高了容积率,怎么调高不得而知。同时,“谈到项目停工时,他们口口声声说,购房者会有意见,都没有封顶,怎会有购房者?他们违规预售了。”

对此,李好学解释说,最开始此项目批复的容积率是5,但是因为拆迁难度很大,特别是江津区委滨江家属院的拆迁,因此根据重庆的相关规定,对拆迁难度大的项目,可进行不超过1的容积率奖励,所以向江津区规划局申请了1的容积率奖励。后来,因为E栋按此前的规划修建,将跟同在一排的C、D两栋高度不同,为了外观统一,江津区规划局又新批了0.5的容积率,所有这些,都是依法申请,同时有相关的法律性批复文件,都是合规合法的。

他同时也承认存在违规预售的情况,“就是因为违规预售,我们被江津区国土局处了7万元的罚款。对此我也心服口服。不能说我们有违规行为,就能说明你们可实施违法行为”。■

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作者:邓海 编辑:黄镰锋
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