珠三角楼市重启新一轮博弈 买家感觉回到2008年
2010年04月29日 11:35南方日报 】 【打印共有评论0

密集的楼市调控政策出台已有两周。

在4月15日至17日的短短3天时间里,国务院连发三道政令降温楼市,堪称史上最严厉的房地产宏观调控。

这种排浪式的政策重压让各方应接不暇。在经济血脉相连的珠江三角洲,曾经疯狂的楼市突然安静下来,观望情绪就像一片巨大的乌云,笼罩在一度膨胀的珠三角楼市上空。身处风暴眼的广州、深圳,楼市成交骤降。

这是珠三角尤其是广深房价见顶回落的前夜,还是疯涨路途间隙的短暂喘息?在疯狂的资产泡沫背后,谁接的是最后一棒?

时间会给出答案。

分析:不是“空调”

业内人士指出,新政的特点是精准打击,重点打击已经出现高房价的区域,而不是对房地产市场的全面打击,它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求,增加住房有效供给。

广州市社科院研究员彭澎认为,一系列楼市新政将改变房地产市场的游戏规则,而不是简单打压房价,即朝着“强化住房的使用功能,淡化住房的投资功能”发展。

彭澎表示,此次政府调控房价的决心很大,没有达到抑制房价的目的不会罢手,楼市“拐点”可能会随之出现,开发商不可盲目乐观。

广深山雨欲来东莞快快“抢跑”

2007年二套房贷政策出来后,“带头大哥”万科抢喝了降价头啖汤,抢得了不少市场份额。2010年,谁将成为新的楼市“带头大哥”?

成交骤降。

中原地产项目部总经理黄韬望着从各个楼盘一线反馈回来的数据干着急。

这些数字玩了一把惊心动魄的跳水游戏。中原地产在广州代理的部分一手楼盘在新政出台后的第一个周末成交量环比猛跌50%,第二个周末再跌50%。“新政出台后的短短两周,这些楼盘成交就下跌了近七成。”

黄韬说,现在的市场“气氛紧张”,每天他都要开四五个会,内容都是围绕着楼市新政。

这种紧张的气氛,蔓延到了广州的邻居———房价同样高耸入云的深圳。传言乍起,一投资客甚至一次性甩空手中的680套房。

微妙关头,一点点风吹草动,都会让人们提心吊胆。就像新政出台几天后,广州便传出一日退房804套的传言,引发广州楼市“决堤”的猜测。相关部门马上辟谣:楼市新政出台以来广州全市楼盘退房仅有40套,未见退房潮。

政府敏感地捕捉到这种山雨欲来的紧张气氛。广州市国土房管局连续两天召集广州六大开发商、四大国有银行和三大地产中介机构闭门商讨新政对策。

会上发生有意思的一幕:开发商均表示,短期内他们不会降价卖楼,但中介代表却建议他们降价10%-15%卖楼。

开发商们似乎有一颗“勇敢的心”。

在这一轮的房价暴涨中,广州、深圳无疑领涨于全国之先。其中,广州房价一路快跑,在连续四个月领涨全国之后,今年1月同比涨幅依然高居全国第二。这两座城市在此轮楼市调控风暴中首当其冲。

广州市国土房管局阳光家缘数据显示,刚刚过去的周六和周日两天,广州新建商品房网签数只有279套,比上一个周末的414套成交量大幅萎缩了32.6%。而根据深圳市规划国土委的房地产交易信息显示,新政后的第一周深圳一手房成交量暴跌六成,而价格在个别豪宅的带动下上涨一成左右。

“你们这里的房价降了吗?”在各个楼盘的售楼中心,在各个中介门店,这个问题被人们不断提起。

正当广州地产巨头们保持沉默、按兵不动的时候,深圳的开发商果断迈出了第一步。新政出台前,深圳前海片区某开发商曾扬言当地房价年内突破两万,而新政出台后这一楼盘如期开盘,价格却最低至1.4万/平方米,买家蜂拥抢购。

这是拐点吗?

“现在还没有办法判断。”黄韬摇摇头。在他看来,楼市还没有去到2007年的那种恐慌状态。

黄韬可以预见的是,新政之下,4月底到5月份,楼市成交量会急速下跌,可能会出现30%的萎缩,之后楼市方向究竟如何尚难以判断。“随着政策消化逐步回升,但还需等到7月份才能看到房价有真正明显下降。”

东莞反而成为珠三角楼盘开盘“抢跑”竞赛最为激烈的区域。

上周末,东莞本地豪强光大地产对旗下的“景湖时代城”、“黄旗印象”两个楼盘部分单位促销,百来套8.3折限量特惠单位抛向市场,掀起首轮开发商“争抢客源”的“降价促销战”。

实际上,这些特惠单位大部分是尾货,打完折扣后的成交价与之前相比,黄旗印象房价降幅在200元/平方米左右,景湖时代城降幅在500至1000元/平方米,整体降幅并不太大。

尽管如此,有分析人士乐观指出:“在楼市最强调控政策落地后不到一周的时间里,东莞房价开始出现松动下调。”

开发商一打折,购房者涌入。东莞市房管局公众信息网数据显示,东莞上周六成交逆市飘红,仅上周六一天时间就销售了371套,成为今年以来日成交量最高的一天。

北大公共经济研究中心研究员韩世同回忆起2007年,在当年的二套房贷政策出来后,“带头大哥”万科抢喝了降价头啖汤,抢得了不少市场份额。“现阶段同样如此,开发商可用降价或优惠的方法进行促销,可以获得消费者的认同。”

2010年,谁将成为新的楼市“带头大哥”?

观望迷城重启新一轮博弈

卖家:“我们打算过了这个政策的对冲期之后再启动销售吧。”

买家:“现在这种情况好像一下子回到了2008年时。”

政策的出台比预测要早。

在佛山禅桂中心城区,正在开放二期样板间的金地九龙璧,4月17日时销售现场还是人头涌动,到了上周末,销售现场已是门庭冷落,到场的购房者也是把“再等等”挂在嘴边。

“人流减少、成交不旺并不是个别楼盘的现象,而是整个佛山楼市的总体表现。”佛山经纬房产咨询公司市场部经理李华宇说,新政调控已从上周开始得到了直接体现,禅桂总体成交量环比呈现较大的降幅。

和以往“报喜不报忧”不同,佛山许多房地产商都直言不讳,此次房贷新政给楼市造成的冲击是必然的,目前已打乱了他们预先制定的五一推货计划。

“我们项目将会提前推货。”禅城区一楼盘的负责人告诉记者,考虑到政策产生效应存在一定的滞后性,其公司已决定将5月份的推货提前至“五一”之前。

提前“出逃”的楼盘,却逃不出新政的冲击。

4月24日,2007年的佛山“地王”创鸿·水韵尚都正式开卖,虽然当天到场的看房客络绎不绝,却得到一份颇为难堪的成绩单:推出的280套洋房单位仅成功售出了40套。

同样的故事,在被称为珠三角洼地的中山楼市上演。新政作用下的首个周末,中山楼市一手房网签数量同比锐减54%。天域置业市场研究部经理谭三元认为,楼市调控新政对于中山楼市的影响已经开始显现。

中山南区一楼盘销售人员说,虽然这几天看房客流未见太大下滑,但多数看房客仅仅是问了价格与优惠后便匆匆离去,不少此前购买意向强烈的客户态度也变得暧昧不明,令销售人员备感压力。

记者在江门市区的蓬江玉圭园、凤山水岸、嘉悦名都等楼盘踩盘时发现,多数楼盘的人气都显得比较冷清。尽管如此,这些楼盘也没有打出降价促销之类的优惠手段吸引买家,价格仍然是没有丝毫的放松。

难以想象,“五一”前的珠海楼市仍是一片寂静。新政出台12天来,在珠海唐家、新香洲、吉大等区域多个楼盘的售楼部,大部分售楼部都是冷冷清清,即使有人也是三三两两,与前段时间络绎不绝、热闹非凡的景象完全不同。

谋定而后动,面对突如其来的新政,一些开发商不约而同采取这样的策略。珠海市区内几个此前正在紧锣密鼓进行样板房装修、售楼部装修、营销方案制定的楼盘,纷纷放缓了脚步,不再赶时间、抢进度。“我们打算过了这个政策的对冲期之后再启动销售吧。”一位开发商坦言。

“现在这种情况好像一下子回到了2008年时。”在中山东区一楼盘看房的市民张先生记忆犹新。他已经和老婆商量好了,“过多一两个月再入市抄底”。

合富辉煌首席分析师黎文江说,现在很多看房客都是抱着看看新政下楼盘有没有降价的心态。

“一系列调控政策让市民对未来房价下调抱有较大预期,在市场走势未进一步明朗之前,观望情绪还将一直持续下去。”黎文江说。

投资客杀回马枪?

最担心等房价降下来,投资买家再杀个回马枪,房价因成交量上涨,难以再降。

在广州,投资客的视线开始从珠江新城转移到郊区、二线城市等价格洼地。

位于广州东部增城某纯别墅项目,调控消息出来后,仍有温州投资客光顾。

而某知名开发企业更是开始组织投资客到自己位于成都等二线城市的项目实地踩点。

沿着珠三角的高速公路,资金开始扑向下一个价值洼地。

上周末,在肇庆某楼盘开盘现场,有好事者发现售楼部门口停着不少粤A、粤B车牌的车。该楼盘营销中心负责人表示,开盘当天吸引的全国投资客约三成左右,比新政前增加一成左右。“一些投资客一次性付款,不受政策影响。”

在去年10月份以后开盘的珠海楼盘中,大部分的货都是被外地来的投资客“抢走”。由于投资需求的旺盛,刚性需求的饥渴,珠海楼市的新货供应量在今年年初便告急。

“尽管楼市的供应量不大,许多投资者还是一直在珠海等着。”一位开发商告诉记者,在新政出来之前,许多来自温州、内蒙古、山西的投资者就一直在珠海的酒店住着,等着“五一”珠海楼盘开盘的时候再“抢”一波。

面对楼市新政,虽然大部分投资者表示现在信心受挫,但是也有几位山西的投资客表示,他们不打算离场。“如果现在房价有所松动,我们将选择抄底,因为这个时候才是买房的好时机。”

黎文江说,投资客“向外走、向下走”的趋势将越来越明显。

部分投资客的逃离,使得一些城市楼市的房源一夜激增。

在深圳,资金并不充裕的小投资客最先将房源放出,造成了个别地铺放盘量增加,虽然放盘价没有降低,但是可以议价,议价幅度从5%到10%不等。

在被视为广州房价标杆的珠江新城,还有投资客放盘价直降2000元/平方米。

楼市的红灯亮起,却还有人视而不见。

“大不了供两年的月供,2007年世界金融海啸,一年就过去了,我现在用得着担心吗?”在深圳,有投资客这样对记者说。

资深房产炒家邹健民在深圳楼市搏杀近10年,新政出台前已经“清仓”。“投资客在炒房当中获得了巨大的利益,不会轻易离场,而且一旦房价下行立刻还会有投资客入市,博房价反弹,如果是我,房价只要跌倒月租抵月供,我也会立刻出手。”他说。

“房贷政策压制投资需求,房价下调只是见效一段时间。”令黎文江担心的是,等房价降下来,投资买家再杀个回马枪,房价因成交量上涨,难以再降,这样一来,“房价一直降到让首次置业者买得起的价位是没有可能的”。

他认为,要抑制楼市投资需求,更需要政府扩大和开辟更多国内投资渠道。

南方日报记者郑佳欣 曲广宁 洪俊武 刘可英 姜岩 黄煜升 贺俊明 统筹王溪勇 郑佳欣

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作者:郑佳欣 曲广宁 洪俊武 刘可英 姜岩 黄煜升 贺俊明 编辑:王尚喆
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