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南京公积金贷款收紧 个人还贷能力系数下调1/3
2009年10月10日 02:49新华报业网-扬子晚报 】 【打印共有评论0

业内分析:此举限制了炒房,但也“误伤”了部分刚性需求

马祚波

昨天下午,南京市公积金管理中心召开新闻发布会,宣布今起全面收紧住房公积金政策,这也是今年以来首个进行调整的房地产政策。记者获悉,由于南京市今年公积金的“库存量”明显减少,因此昨天调整的“主题”就是缩减买房人的贷款金额,个人还贷能力系数由0.45下调至0.3;此外,购买面积在144平方米以上的高档房,以及夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的,其贷款额度均下降为可贷额度的一半。南京市公积金管理中心副主任张明远强调说,目前执行的个人最高30万元、夫妻最高60万元的公积金最高限额不变。

调整时间

南京市公积金管理中心副主任张明远介绍说,新政策将从今天起正式执行,凡是在昨天下午5点前录入南京市住房公积金贷款信息系统的贷款申请,仍将按原政策执行。其后提交的贷款申请,将一律按新规办理。他还表示,这一新规并没有执行的“截止日期”,属于暂时性调整,最快今年底、明年初时,管理中心将会根据公积金的运转情况再次进行调整。

调整内容

可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。

官方解读:收紧是因公积金放贷吃紧

张明远表示,今年1-9月份全市归集住房公积金50.69亿元,从数量上看还是比较可观的,同比去年增长了16.6%。“我们没料到的是,今年南京的房子卖得特别好,这也使得公积金的放贷量与日剧增”,张明远说,截止到9月30日,南京市今年已发放公积金贷款97.8亿元,比去年同期增长224.5%,住房公积金个贷率(贷款余额/归集余额)已经达到96.2%,而且以每周1个百分点的速度递增。张明远用“相当吃紧”来形容今年的南京公积金资金状况。他说,“其实,南京今年的公积金‘存货量’早已是负增长了,特别是近几个月来,每个月的资金缺口都在10亿元左右。”他表示,如果不进行合理控制的话,将很容易出现贷款困难。

从公式中不难看出,个人还贷能力系数从0.45下调到0.3,其实就相当于个人的可贷额度下调了33%。以今年30岁的李先生为例,他每月公积金缴存额为200元,缴存比例为10%,由于男性的法定退休年龄为60岁(女性为55岁),李先生的实际可贷年限为30年,那么他的公积金可贷额度为200/10%×0.3×12×30=21.6万元。

个人公积金可贷额度计算方法

借款人住房公积金可贷额度=借款人住房公积金月缴存额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限

记者调查:个人可贷额度下调了33%

提醒:这个可贷额度与最终的实际贷款额度并不是一回事。根据南京的现有规定,个人最高可贷30万元的公积金,夫妻双方最高可贷60万元。还是以李先生为例,如果他的月缴存额提高了一倍,达到了400元,那么他的可贷额度就变成43.2万元,根据最高限额,他只能贷30万元公积金。

购买144平方米以上的高档房,可贷额减半。

官方解读:支持中低收入买房人获贷款

从根本上讲,公积金应重点关注中低收入群众。“144平方米以上的房源都是高档住宅,大多数的购买者收入较高,这样的限制有利于更好地支持中低收入的买房人获取贷款。

记者调查:不鼓励、不支持购买高档房

以上文中的李先生为例,假设他的月缴存额为400元,那么他的可贷额度为43.2万元。按照新规定,可贷额要减半,实际上李先生的可贷额就变成了21.6万元,由于没有超过30万元的个人最高可贷限额,李先生就可以贷到21.6万元的公积金。

再假设,李先生的单位收入又增加了,每个月的缴存额涨到了600元,缴存比例依然为10%,他的可贷额度为600/10%×0.3×12×30=64.8万元。这样一来,即便按照昨天的新规定可贷额度减半,李先生的可贷额依然达到32.4万元,照样可以贷足30万元的公积金。

二次申贷公积金的,可贷额减半。

官方解读:保证公积金的普惠性

张明远表示,为保证公平互助,管理中心决定对多次使用住房公积金贷款的行为作出限制。具体为,夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的,贷款全部结清后再次申请公积金贷款的,其贷款额度为可贷额度的50%。

记者调查:对想换房的年轻小家庭影响大

这一规定对打算换房的家庭,特别是年轻的小家庭来说,影响是最大的。陈先生在南京一家事业单位供职,单位每月为其缴存的公积金额度为100元,缴存比例为10%;他的爱人是一位小学教师,月缴存额为400元,比例同样是10%。他告诉记者,这个月他们原本打算换房,可是这一新规出来后,对他们的打击蛮大的。“我算了一下,我爱人可以贷满30万的最高额度,我可以贷到11万多,两人加起来将近42万,可按新规,我爱人只能贷17万,我只能贷5万多,这就逼得我们要去多贷20万元的商业贷款,额外多出来的利息太让人心疼了。究竟何时换房,我还要考虑考虑再决定”,陈先生无奈地说。

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   编辑: 缪汶
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