地王是这样“链”成的

本报记者 高博 北京报道

经济尚未企稳，楼市已经疯狂！

7月23日，金地集团于上海赵巷再夺一居住地块。该地块最终竞拍价为30.48亿元，折合楼板价高于1.4万元，成为又一“地王”。

就在两天前，名不见经传的国恒地产，将位于城郊的杭州余杭区两幅土地以26.14亿元收入囊中。据悉，国恒地产为浙江民企联合体。

地王频现背后，楼价正在一线乃至二线城市飞涨。

6月份，北京的成交均价达到13000万元/平方米，直逼2007年9月的峰值；上海成交均价为11108元/平方米，创下2007年来最高水平。广州、深圳也比2008年12月有20%的增长。

7月12日-19日这一周，北京的成交均价已经达到14093元/平方米，单价较上月上涨千元。上海也达到11721元/平方米。而深圳和杭州则双双突破了15000元/平方米。

自今年3月份回暖以来，楼价的上涨速度超出了市场的预期，迄今没有喘息迹象。它会持续疯狂下去吗？支撑疯狂的力量在哪里？

房贷进入最好时光？

就像没有人预测到今年只用了6个月新增贷款就突破了7.35万亿元一样，也没有人会预测到楼市会如此疯狂。

7月20日，记者以客户身份走进21世纪不动产北京朝外大街门店，该店置业顾问告诉记者，北京楼市自4月份以来，基本上平均每个月单价上涨1000元，中心城区更甚。

以北京CBD附近的国际新城楼盘为例，去年底单价已经回落到2.5万左右，但是最近三个月来单价已经飞涨到3.2万元，甚至有业主爆出了3.7万元。

位于东三环和四环之间的富力城，也从今年4月份的单价1.7万元左右，短短2个月就上涨到了2.6万元。

仿佛一夜之间，楼市再次回归到了2007年的疯狂。来不及回调到位的楼市，不仅创下了新的增长速度，而且也创下了新的价格巅峰。

与楼价上涨齐舞，房地产信贷也自今年4月份以来创下了新的增长记录。

北京，截至6月末，个人住房贷款余额已经达到2543.8亿元，比年初增加171.3亿元。

上海，从1-6月，个人贷款余额分别达到2921亿元、2914亿元、2938亿元、2972亿元、3051亿元、3180亿元。

上海某银行个贷部门负责人告诉记者:“这是自2002年以来的最好时光，甚至超过了2007年。”

他告诉记者，以该行为例，2007年时每个月的个人按揭贷款量能达到50亿元，但是2008年底迅速下滑到不到20亿元，到今年初“个贷几乎断炊”，但最近三个月开始明显反弹，基本上每个月的业务量都环比增长50%，现在的单月新增比2007年最鼎盛的时候还要高20%。

某国有银行北京支行负责人也告诉记者，三个月前按揭贷款是负20亿元，现在已经增长到正70亿元。

另一家股份制银行北京分行，截至6月份个贷增长已经达到38亿元，超过了去年全年的增量。

个贷恶性竞争

神话的创造并不偶然。

于6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》之前，不少银行在年初极低迷的楼市下，为确保业务量，不惜恶性竞争，已经大大突破“二套房”相关规定，一律首付二成，7折利率优惠。甚至被叫停的气球贷、假日贷、存贷通也鱼贯而出。

所有的创新产品均是在两成首付、7折利率的基础上，继续降低信贷成本。如气球贷可以将长贷分拆成短期贷款，以此按照短期贷款利率执行，而假日贷则允许客户在前几年只还利息不还本金，存贷通则可以用客户在该行的存款抵扣贷款本金，以贷款额减去存款额后的余额作为贷款基数计算本息。

“恶性竞争下，银行只有1%甚至几十个基点的息差。”某国有银行深圳分行人士告诉记者，“如果三个产品加起来做，肯定是亏损的。”

而在北京地区，由于一手房源偏于远郊区，二手房的交易空前火爆。央行营业管理部的统计显示，北京地区今年的个人住房贷款新增主要仰仗二手房。至6月末，二手房贷款余额525.4亿元，同比增长139.6%；比年初增加179.6亿元，同比多增150.6亿元。

由于二手房强烈依赖中介渠道，恶性竞争下，对中介的反佣水涨船高。目前已从前期的5％。左右上涨到18％。。

“基本上，客户做15-20年期的按揭贷款，前几年银行是白干的。”某股份制银行北京分行人士指出。

信贷盛宴背后，楼市投资需求水涨船高。“这是一场流动性引发的刚性需求大爆发！”上述股份制银行人士告诉记者，“不少未进入实体经济的资金全部拿来进行投机了。”

21世纪的置业顾问告诉记者，一个客户在4月份豪掷5000万元，在盛世一品买下14套楼房，意在防御通胀，为其资产保值。