理性抄底还是虚火过剩

广渠路15号，这一几经起落的北京“昔日地王”再度披上了光环。6月30日下午，北京市国土资源局二层交易大厅，包括万科、保利地产、SOHO中国、远洋地产在内的11家房企齐聚于此，参加了该宗地块的最后竞价。

经过97轮的激烈角逐，广渠路15号地最终以40.6亿元的天价被横空出世的“黑马”——中化方兴投资管理（北京）有限公司收入囊中，溢价率高达146.51%。在扣除1.5万平方米的廉租房后，楼面地价达到15313.7元/平方米。这一有着央企背景的公司，成为了北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王”。目前，该区域内楼盘的销售均价在18000元/平方米左右。

6月下旬，北京市有一批房地产开发用地进入集中竞拍阶段，地产商之间的“夺地大战”随之上演。包括通州九棵树地块、朝阳奥运村乡地块、广渠路15号等在内的热门地块，均不断刷新“地王”纪录。

“我们参加了奥运村乡地块和广渠路15号地块的现场竞价，但还没来得及举牌，报价就已超过我们预期的上限了。”金融街（000402）一位高管人士对中国证券报记者坦言。

一位资深地产人士指出，近三年来，北京市一直坚持偏紧的土地供应政策，有效开发的土地并不充足；但另一方面，旺盛的市场需求吸引了全国地产商竞相进入。今年以来，宽松的货币政策又使得不少地产商、尤其是具有央企背景的地产商手持大量货币资金，导致动辄几十亿拿地的现象屡见不鲜。目前北京房地产市场的热度，已超过2007年的顶峰。

央企资金“泛滥”

6月26日，央企“黑马”成都中泽置业19.6亿元夺得北京“奥运村乡地块”，创造了北京单价最高的地王，楼面地价达15217元/平方米。时隔四天后，广渠路15号再度上演“地王争夺战”，结果又是一家央企成就了北京的新地王。

知情人士透露，中化方兴投资的实际控制人就是中化集团。而这家央企目前正在整合旗下的地产业务。

“我们的底线是33亿，最后拍到40亿以上，真的没有想到。”SOHO中国董事长潘石屹在竞价结束后对中国证券报记者表示。

资料显示，北京近期出让土地均在众多开发商的“虎视”中以高溢价成交。继5月21日广渠门外10号地以10.22亿元、楼面均价15140.74元/平方米、溢价率高达241.52%的“天价”成交后，6月25日通州区九棵树大街居住项目以17.4亿元、楼面均价6264.58元/平方米、溢价率122.9%成交。6月26日朝阳区奥运村乡一地块更是以19.6亿元、楼面均价13171.23元/平方米、溢价率124.32%的价格，再次点燃土地市场激情。

而这一切，源于信贷宽松后，部分房地产企业资金十分充裕。

“今年以来，信贷十分宽松，而银行放贷往往向大型企业倾斜，因此不少央企手中聚集了大量的财务资源。在制造业盈利能力尚未走出低谷的背景下，这些资金流入房地产开发领域的可能性很大。”中粮内部一位研究人员坦言。

天鸿地产一位高管指出，“在北京，拥有百亿以上资金的开发企业十分普遍。现在，即使一线开发商也不能保证能拿到看中的土地。很多地块，都是被那些并不知名的企业拿下，而这些企业的背景都很深。”近期频繁活跃于北京土地市场的中国电子便是一例。

按照惯例，土地竞拍一般由母公司设立项目公司或以子公司的名义去执行。竞得奥运村乡地块的成都中泽置业，便是中国电子产业开发公司下属子公司，而后者则是中国电子信息产业集团全资公司。资料显示，中国电子信息产业集团是国有独资特大型企业，拥有61家二级公司，13家控股上市公司。