地皮篇:界龙实业、浦东金桥、张江高科、中路股份

理财周报记者驱车沿A1公路、A2公路、周祝公路、南六公路一路探访发现，这片区域内大部分是农田或果园，其间零星散落着一些农舍，符合前述知情人所描述的“大部分是农田，拆迁便利”的条件，仅在南片靠近周祝公路附近有些集中的商业设施，影剧院、学校和工厂。

记者沿途一边问路，一边询问当地人是否听过迪斯尼立项即将拆迁的消息。有人茫然，“不是黄楼么？”；有人说，“传了那么久都麻木了”。一名骑着摩托车热心给记者指路的年轻人则不忘反问，“你们有最新消息么？”

在随后对位于A1公路以北的界龙实业走访过程中，该公司一名负责人向理财周报记者表示，目前厂区所有生产经营都在正常运行中，尽管对迪斯尼项目很关心，但由于没有得到任何明确消息，“很难对不确定因素作出判断”。

而在界龙实业隔壁的黄楼，惟一的别墅楼盘“欧泊圣堡”显然已经接受到“迪斯尼辐射”。这个体量不大、稍显拥挤别墅项目的所有房产已销售一空，而且建筑面积250平方米不到的B型别墅从去年的350万元/栋猛涨到850万元/栋。

记者又来到川沙镇唯一在售楼盘御景豪园。售楼处很冷清，“房子已经卖得差不多了，电梯房只剩了一些一楼二楼的”，售楼员刘慧说。在打折风起、交易量明显萎缩、上海楼市谷底徘徊之际，距市中心30公里的浦东川沙镇，均价13000元左右的房子，抢手程度令人瞠目结舌。

浦东金桥在传闻中的浦东川沙迪士尼预留地附近有约20万平方米的工业厂房，占地面积与厂房面积相当(约300亩)。另外，浦东金桥母公司金桥集团在厂房周边区域还有总共约0.8平方公里的土地。

“如果上海建迪斯尼的话，将基本上会在浦东，首选川沙”浦东金桥总经理沈荣说，这也正是前期包括浦东金桥在内，凡是跟川沙甚至浦东沾点边的上市公司股票都在上涨的主要原因。

理财周报记者调查发现，对迪斯尼最热情的是张江高科。该公司董秘周丽辉说，“我们已经做好迎接迪斯尼的准备”；最冷淡者非陆家嘴莫属，该公司人士对记者提问概不回答；不冷不热者为界龙实业，该公司人士说，“传了十年，完全麻木了”。

2007年底只有7分3，今年一季度只有3分钱的中路股份(600818.SH)，今年3月份曾经创出近18元的高价。

知情人士称，“单靠保龄球业务显然难以支撑股价，但如果考虑迪斯尼的效应，中路的股价可能要一飞冲天了。”

中路股份董秘袁志坚6月13日告诉理财周报记者，中路股份在南六公路有两块地，一是于2003年购进的530多亩上海市南汇区南六公路818号，另一处是中路实业(控股90%)的160-170亩地，加起来总共700多亩。“都是工业用地，购入均价在11万元／亩。”

投资人士分析，按照目前迪士尼的规划，中路股份的两处地块与迪斯尼在4公里以内，“现在的市场价已经达到200~300万元一亩，如果迪斯尼落户，土地升值不敢想象。”

另有消息称，中路股份方面目前已经开始筹划上述两间地块的开发用途。

国金证券推算，即将落户的迪士尼将给上海带来十亿元甚至上百亿元的新市场。旅游业方面，东方明珠(600832.SH)凭借对东方明珠景观的经营，成为上海旅游业兴盛最大的受益者之一。周边旅游也能借机升温，比如位于浙江乍浦镇的九龙山(600555.SH)。锦江股份(600754.SH)、金陵饭店(601007.SH)则是高端酒店的代表。

零售百货业将受到更为明显的利好，比如规模巨大的商业企业百联股份(600631.SH)，独具特色的老店豫园商城(600665.SH)、益民商业(600824.SH)、第一食品(600616.SH)、中国铅笔(600612.SH)、海印股份(000861.SZ)，杭州解百(600814.SH)也可能从中获益。

迪士尼的影响还不仅局限在旅游业，上海梅林(600073.SH)、光明乳业(600597.SH)等食品饮料公司，新华传媒(600825.SH)等文化产业也将分得一杯羹。

上海机场:世博迪士尼提升业务量

国金证券认为，世博、迪士尼等项目都将大幅提高上海机场(600009.SH)的业务量，奥运率先掀起的“中国热”，将给中国第一大城市上海带来大批海外游客的光临。

上海浦东国际机场去年旅客吞吐量2892万人次，货邮吞吐量256吨，起降25.35万次，而随着浦东机场扩建工程使用后，浦东机场将拥有两座航站楼、三条跑道，可满足2015年年旅客吞吐量6000万人次。国金证券认为，借助世博、迪士尼的东风，浦东机场有望成为亚太核心航空枢纽。

豫园商城:特色品牌经营

豫园商城旗下有老庙黄金和亚一金店两家黄金饰品商店，去年第一大主业黄金饰品业务实现营业收入38.39亿元，同比增长35.03%。公司所处的豫园旅游商业区是上海重要的旅游景点之一，其所倡导的“精致豫园”海派文化效应，明确提出将豫园地域定位为上海文化旅游独特品牌和上海第一旅游品牌。

迪士尼落户后，到上海游玩的游客必然大大增加，作为“旅游第一品牌的”豫园商城将能从中获得更多的游客资源，从而分得更大的行业蛋糕。公司在饮食服务、零售百货等多个领域也都有涉足，国金证券认为，豫园商城会因为具有“特色品牌经营”，能够“对旅客形成额外的吸引力”。

锦江股份:餐饮住宿前景广阔

该公司酒店运营业务集中在上海，将受益于上海旅游大发展带来的超大客流，国金证券预计2010年公司所属酒店的出租率将达到88%至90%，年平均房价可以提高25%左右，预计利润贡献将同比增长70%以上。除开高档豪华酒店，公司参股20%的锦江之星业务仍处在高速发展阶段，未来成长空间十分巨大。

餐饮则是锦江股份业务中“会下金蛋的金鸡”，该公司通过与国际著名餐饮企业合作，开拓餐饮连锁业务，取得了巨大的投资收益。预计未来几年餐饮业务贡献利润年复合增长率将达到15%。

百联股份:门店占据黄金地段

百联股份的连锁规模很大，其目前销售规模是90多亿，有30多家门店，而且大多数门店都占据在非常核心、非常黄金的商业地段。

公司同时拥有率先运作购物中心的成功管理经验，并通过委托管理的模式直接收取管理费来扩张网点。公司将主力百货定位于最能受益于消费升级的高中端市场，并主要将东方商厦的成熟运作模式连锁复制到其他购物中心。

近两年是公司的密集开店周期，随着新店的逐步成熟和项目建设高峰期的过去，公司的业绩将在未来几年充分释放。

新世界:客流量遥遥领先

作为单体商厦，新世界(600628.SH)旺盛的人流是业界关注的重点。新世界位居南京路步行街起点、三条地铁线在其交汇而带来的近10万的日均客流量，这是上海单体商厦冠军第一八佰伴也望尘莫及的，安信证券认为新世界是上海最具人气的零售网点。

新世界2005年升级为购物中心，又进一步演进为新世界综合商业圈。随着世贸等高档写字楼的陆续完工，南京东路、人民广场商圈将迎来越来越多的白领消费者。5年后新世界将成为“现金奶牛”，作为上海最具人气的单体商厦，新世界的增长是确定的。国泰君安认为新世界的资产注入值得期待。黄浦区国资委对该公司进行资产注入，做大做强上市公司的动力充足，但资产注入时间难以把握。（理财周报）