34家置业公司切割？

追索土地去向的过程中，记者发现，旗忠集团将大部分土地都切割成35公顷以下的“豆腐块”，并注册了多达34个项目公司，并一一受让这些土地。

工商资料显示，这些小型置业公司有着惊人的相似之处。它们分两批成立于2004年8月12日和2004年12月30日，股份构成皆为旗忠集团出资450万元、旗忠房地产公司或旗忠驾驶员培训学校出资50万元，注册地址一律为闵行区马桥镇光华路2118号C栋。

记者到达光华路2118号时，未能在几栋半旧的办公楼内找到任何一家注册在此的相关置业公司，只有上海旗忠森林体育城经济园区有限公司等几家公司挂牌。上述公司工作人员对置业公司的办公地点不置可否。

这些置业公司的受让高峰开始于2004年。记者查阅了所有相关的官方网站，统计出2004至2006年间，这34家旗忠集团名下的置业公司共获得地块为6294.96亩，占旗忠村所有出让土地的8成之多。其中，2004年和2005年的出让规模达到了峰值，分别为2794亩和3120亩。

如此大规模的土地出让却通过了一次次不厌其烦地“拆解”来完成。根据记者查阅的上海市闵行区规划管理局颁发《中华人民共和国建设用地许可证》(以下简称《许可证》)，2004年-2006年间，上述34家置业公司受让土地的最小面积仅为12公顷，最大也不过31公顷。

而1999年实施的《土地管理法》规定，35公顷以上的基本农田(耕地)、70公顷以上的非基本农田的征用，必须由国务院批准。

似乎是与此相配套，这34家置业公司取得土地的方式并非“公开招标”，而是“邀请招标”。

中国土地市场网显示，这些“邀请招标”的土地成交价格奇低。以一块批准用地时间为2006年1月1日、编号为马桥镇177号的地块为例，其“邀请招标”的楼面成交均价仅为394.9元/平方米，即每亩价格26.3万元。若以之前一年2005年的公开数据比较，拥有旗忠村土地的相关置业公司“上海旗龙置业有限公司”就以股权转让方式转让名下所有旗忠土地，且受让公司又补交了土地出让金，两项相加，价格达到82万元/亩，是前者的三倍多。

两者的巨大差价，显然是由不同的招标方式形成的。国土资源部于2002年7月1日起开始实施《招拍挂规定》就明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

这9000亩土地的转让都在2002年之后，属于“商业、旅游、娱乐”的范畴，理应通过公开招标的方式。“邀请招标是一个最常见的‘玩法’，因为受让方必须是被邀请的对象，好控制。如果公开招标的话，这些地怎么可能这么便宜。”一位相关法律人士解释了两种招标方式的不同。

陆续套现

土地出让完成之后，2006年上海社保案发。这个征地-出让-地产开发的链条突然断了最后一个环节，而停滞下来。

以34家置业公司中的4家为例，上海超爽置业有限公司、上海雪真置业有限公司、上海热和置业有限公司、上海云府置业有限公司都是由旗忠集团和旗忠房地产开发经营公司(以下简称旗忠地产)两家投资设立。在旗忠地产的年检资料备注中称，截至2008年4月，上述置业公司均与旗忠集团联营，但因故至今未正式营运，挂账至今。

除去旗忠集团的相关置业公司，另有房地产大鳄也在这个土地出让盛宴中，通过非正常方式“获益颇丰”。其中，绿城森林高尔夫别墅开发有限公司(以下简称绿城高尔夫)获益最为明显。

这家绿城高尔夫的注册资金为1亿元，其中浙江绿城集团(3900.HK)占51%，上海绿宇房地产开发有限公司占股31%，北京中青旅创格科技有限公司占18%。其中，上海绿宇是绿城集团在上海的主要地产运作平台。

根据上海城市规划网公布的信息，绿城高尔夫于2006年4月分四次，以划拨方式获得了项目名称为绿城玫瑰园B块、C块、D块、E块四个地块共828.5亩的土地。

该官方网站上提供了由上海市闵行区城市规划局出具的“建设用地规划许可证”，许可证中明确表示“准予办理土地划拨手续”。

从2006年11月开始，绿城高尔夫的其他土地取得并没有通过划拨的方式。但自彼时至2007年，绿城高尔夫以非划拨方式获得的土地则仅为133.8亩。

而另一家国有土地大鳄中房集团，也隐现此间。有报道称，其在此开发的110栋别墅在2007年已经以1.2亿美元出售给凯雷，成功套现。

在2005年2月，另一家置业公司“旗龙置业”则更早地套现走人。其将全部股权以26000万港元出售给GISLINGHAM，后者以外资投资者的身份在2006年3月又支付了5894.8066万元土地出让金。公开信息显示，这家GISLINGHAM是一家在英属维尔京群岛注册的离岸公司，股东是李嘉诚控制下的和黄集团和长实集团，各占50%股份。

无论是与旗忠集团控股的34家小型置业公司，还是有着雄厚资本的绿城高尔夫，它们的2007年度工商年检报告都宣称这些公司自成立起并无营业收入。

但可以在各类中介机构查询到的是，在旗忠村联动商品房区域内的山水世纪别墅业已售罄，绿城高尔夫名下的绿城玫瑰园也于2007年1月开盘，别墅均价达到每平方米3万元。