银行货款支撑下的高负债经营模式

房地产下行，直接考验中国的金融系统。

据不完全统计，截至2007年底，国内房地产企业的负债率平均超过80%，且大多都是银行债务。

中国最大的国有商业银行之一中国建设银行，近期迫不及待地找房地产企业讨回贷款。该行在8月中旬发表的一份报告中表示，目前正加紧催收到期的房地产开发贷款。

招商银行的行长马蔚华也在2008年中报发布会上说，鉴于房地产行业受经济周期影响较大，招行计划把房地产开发贷款的总量控制在5%左右。上半年，这家老牌股份制银行对房地产企业的贷款余额，已经下滑到了110亿元，这个数字比2007年的年底大约减少了10亿元。

采取类似行动的，不仅招行和建行。央行数据显示，自2008年1月以来，国内商业银行房地产贷款的增幅连续7个月回落。

对于房地产企业来说，断了的不只是财路，更可能是生命线。银监会的一项数据显示，截至2007年底，中国国内商业银行涉及房地产企业和个人住房的按揭贷款数额高达5万亿元。这个机构的另外一个最新数据是，2008年1月到7月，全国房地产开发企业1/5的资金，都来自银行直接贷款。如果算上房地产企业通过自筹资金、外资等其他间接贷款渠道，银行资金最终所占比例超过70%。

中国房地产公司的运作，属于典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式。

银行和房地产公司的联姻始于1996年。从这一年开始，中国开始试行资本金制度——要求投资项目必须首先落实资本金。按此规定，房地产企业一旦凑足占项目总投资1/5的资本金，就可运作一个商品房开发项目。

“当时相当一批开发商利用从地方政府手中拿到的土地去向银行抵押贷款，再滚动开发”，中国指数研究院咨询部主管张化学说，这批开发商实际上只用5%～10%的资金就可以撬动整个项目了。

除了向银行贷款，房地产公司似乎也没有更好的选择。在以银行为主导的金融体系下，企业融资渠道非常有限。直到1990年，中国政府才决定在上海和深圳两个沿海城市各设立一家证券交易所，并且实行严格的上市审批程序。在两地上市的企业中，大型国有企业占多数。因此，房地产企业想通过证券市场融资，难度较大。

共同的“国有”属性，也是银行向部分房地产企业提供巨额贷款的一个重要因素。2007年，在中国市场，年销售额超过100亿元的房地产企业中，超过一半为国有企业。

银行与房地产企业关系密切后，就出现了广为诟病的官商勾结现象。

2003年1月，北京市世涛鸿业房地产开发有限公司董事长李庆贤，假借自己公司欲购买北京汇华天和生物技术有限公司股权的名义，与北京市商业银行玉海园路支行、北京恒嘉信置业有限公司签订委托贷款协议书，获取了恒嘉信置业公司存在玉海园路支行的人民币800万元的贷款。

事实上，这800万元的贷款被用于归还北京市世涛鸿业房地产开发有限公司的银行欠款，以及被李庆贤个人挥霍。而北京市商业银行玉海园路支行副行长王建梁，在收受李庆贤的贿赂后，违反银行规定，在委托贷款协议书中用银行名义为李的公司提供担保。

事发后，王建梁被法院判处9年有期徒刑，但玉海园路支行损失的数百万资金则再也无法追回。

另外一方面，个人住房按揭贷款也相当宽松，刺激了市场需求。从1998年开始，个人住房贷款成为银行热门的金融产品，各家银行纷纷降低贷款条件，首付款一降再降。到了2000年，各商业银行竞争白热化时，甚至推出了零首付。

“零首付”居民住房贷款，在实际中存在着两种“版本”:一种是商业银行推出的，如2000年7月中国建设银行和中国工商银行在上海、厦门及广东推出住房贷款“零首付”业务；另一种是开发商自己运作，方法包括开发商开出购房者已经负担20%房款的证明，向银行申请贷款；或者是抬高房价，利用虚高的房价得到100%的贷款。

现就职于北京一家媒体的颜红，购房时正好碰上了零首付时代。2000年，当颜打算在北京购买一套住房时，当时新开盘的紫竹花园、都会华庭、阳光曼哈顿、方宝苑、信荷城等楼盘都推出了零首付优惠。

上述零首付，事实上都是开发商先垫款交付银行，然后购房者在一到二年时间内，将20%的首付款分批交付开发商即可。颜最终选择了阳光曼哈顿的一套总价约为30万元的一居室住房。在交给开发商2.5万元定金后，颜红就搬进了新家。

零首付虽然减免了当期负担，却加重了未来还贷的负担。以10年期30万元的住房按揭为例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就约为3200元，这比付3成首期后月供高出了1000元。随着经济形势的变化，利率的上调，购房者未来债务负担增加，从而影响其还贷能力。

事实上，零首付是建立在透支未来消费的基础之上。

据不完全统计，截至2007年底，中国居民的住房拥有率高达80%，而同期人均GDP为中国15倍的德国居民的住房拥有率尚不及中国一半。美国、英国、法国、日本等发达国家的该比率均在70%以下。

信贷危机已经凸显

高负债经营模式，需要房价不断上涨才能支撑。

在经济繁荣时期，由于银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行会进一步扩大对房地产业的信贷供给，推动房地产价格持续走高。然而，一旦房价出现下跌，就会影响银行还款。

目前，信贷危机已经凸显。

截至2008年6月底，中资银行各项人民币房贷不良率比上年末上升0.22个百分点，已经逼近3%的国际警戒线。

在金融重镇上海，上海市银监局的数据显示，截至2007年底，该市中资银行房地产贷款占各项贷款接近1/3，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

央行也意识到这是一个全国性的问题，在2008年8月发布的一份报告中提醒，金融机构需要密切关注房地产信贷的三重风险:一是部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。

“随着房地产市场下行通道进一步确立，不良贷款率将会显著提高。”海通证券的一位著名分析师表示，房价下跌对银行冲击的更大影响在于，作为银行主要贷款抵押品的房地产和土地资产将会贬值，在以银行为主导的中国金融体系下，一旦银行贷款不良率大幅攀升将可能引发整个金融系统的动荡。

最近一项新的信贷紧缩措施出台——2008年8月27日，央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。这是自2004年以来，中央政府为防止房价过快上涨，所采取的系列信贷调控的最新举措。

2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和贷款利率，随后又规定住宅在封顶之后才能预售。上述政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款。

中国农业银行广州一家的支行的信贷员告诉《中国新闻周刊》，当前房地产行业的贷款业务一般都放在最后考虑。

尽管目前还没有具体的案例，但不少分析人士都认为，一些中小房地产公司将濒临破产。国泰君安证券研究所报告称，2008年房地产行业资金缺口会达到3100亿元。

沪深两市发布的年中报的109家房地产企业，上半年负债总计超过3500亿元，较去年同期上升了65%(数据截止至2008年8月29日)。

即便持有150多亿元现金的万科集团，在2008年中报中也明确提出将谨慎拿地，继续秉持现金为王的策略。

可想而知，降价促销、出让储备土地、出让子公司股权，将成为不少房地产企业回笼现金的选择。

此前在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下，中国房地产业曾经掀起了一场圈地热，那些极度扩张并且负债累累的开发商此时却被自己囤积的大量土地所累。

地产公司首创置业，8月20日宣布以600万元将天津市东丽区的华明项目60%股权转让予RZP，将其附属子公司拥有的天津市新青区的新青项目40%及60%股权分别转让给首创置业及RZP，代价各为400万元及600万元。