供求关系出现逆转

2006年，上海商品住房供求关系出现了明显逆转。

从楼市火爆期开始，上海商品房几乎一直存在供不应求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本与供应量持平，而2005年需求量甚至超过供应量。

这种情况在去年开始改变，2006年的数据显示，商品住宅去化量(销售＋出租)占供应量(竣工面积＋上年空置面积)89.27%，供应无法被全部消化。

2006年7月，市政协组织的“上海房地产发展形势分析及对策研究”课题组发布《促进上海房地产平稳健康发展的建议》研究报告指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比例在1∶0.72左右。以预警体系的数据分析，这个数字正是比较合理的消化数字。

报告指出，由于过去两年里土地供应量被控制在正常值范围之内(占城市总面积0.08%～0.14%)，上海未来的供求情况将会保持合理状态。

调整基本到位

报告显示，从1999年至2000年，房地产市场的偏弱状态到2003年开始超越正常值并到2004年达到峰值，而房地产调控也正是从此时开始。进入2006年，上海房地产市场综合指数已经进入正常值。

上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭指出，去年年底的上海房产市场，宏观调控已基本到位；今年上半年的上海房产市场，宏观调控的作用将全部显现，目前上海房市正处于多年未见的平稳状态。

张泓铭表示，今年上海商品住房价格也将总体稳定，或许在平稳中有极为微弱的升降。两年来的调控尤其是去年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开征，使短期炒客几乎完全离场，长期投资者则相当谨慎，剩下的住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。