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我国经租房权属争议研究

2013年11月27日 20:32
来源:凤凰网历史 作者:吴迪

1,关于对私有出租房屋的改造方式:“一般都采用了国家经租的形式,就是房主把出租的房屋交给国家房产管理部门实行统一管理、统一修缮和统一调配,国家付给房主固定的租息,定租一般占房屋租金的20%到40%。”

2,关于对当时全国经租情况的反映:“改造的起点规定,大城市一般是建筑面积150平方米之间,按照上述办法,全国各城市和1/3的镇进行了私房改造工作,纳入改造的私房约有1亿平方米。”当时经租房在全国的数量是相当巨大的,全国各大城市基本完成了私有出租房屋的改造。

3,关于对部分私房主抵制改造的阐述:“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制,仍然属于个人所有,往往以人口增加,自有住房不够为理由,要求退还己经由国家经租的房屋;或者以生活困难为由,要求增加定租;有的甚至强收房租,逼迫住户搬家;强占房屋,破坏房屋,这些情况,反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”

4,关于对国家经租房性质的阐述:“国家经租房屋是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法,即在下定时期内给予固定的租金,来逐步改变他们的所有制’,因此,凡是由国家经租的房屋,除了过去改造起点订得不合理,给房主自主房留得不够喝另有规定的以外,房主只能领取固定的租金,不能收回已经由国家经租的房屋。”只要符合政策规定,“慎重处理房主要求退房的问题,凡已经纳入改造的房屋,应当坚持继续进行改造,一律不能退回。”“对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋,房管部门可以作价收购。”

经租房政策实际执行中的左倾扩大在经租房政策的实际执行过程中,由于受到左倾思想的影响,并未实际落实经租房文件所规定的政策,而是做了相当程度地扩大,主要体现在以下几个方面:

1,经租起点的降低,直至无起点改造,甚至对于部分房主的自住房也进行了改造。在《国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(1963年12月30日)中也指出“同时,我们工作中也存在一些缺点,主要是有些地方改造起点过低,把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造;有些地方取消了改造起点,只要有出租房屋就实行经租;有些地方还将房主一部分自住房也实行了经租,不少地方没有给房主留够自住房。”而在经租房政策的实际执行过程中,地方政府的落实政策则更加具有左倾化倾向,“在记者寻获的一份某市《私有出租房屋社会主义改造工作方案》中,对改造的起点和范围作了这样的规定,如‘凡私人在城区出租房屋的建筑面积达100平方米以上者,出租部分一律纳入经租’,‘地主、富农在城区的出租房屋,不受改造起点的限制,一律纳入经租’,‘工商、资本家在城区的出租房屋,不受改造起点的限制,一律纳入经租’。”由以上材料我们可以看出,在经租房政策的实际执行过程中,其范围己经超越了私有出租房屋的改造,很大一部分的私有房屋甚至是城镇房屋,房主自住房屋都被纳入了改造范围,经租房在一定程度上成为了城市私有房屋改造的产物。

2,改造的过程具有随意性。“武汉市江汉区居民朱惠芬向一记者反映,他父亲是在湖北省轻化公司工作的普通知识分子。1949年以前凭劳动所得修建了一座三层楼的砖木结构的私有住房,位于武汉市洪益巷号,房子完全供自家居住使用,然而,1958年7月5日,一张‘红喜报’将她家的房子强行占有,收归国家经营租赁的行动没有履行任何手续,只是在她家大门口贴上了那张‘红喜报’,产权交易就算完。改革开放以来,朱惠芬女士不断与房管方面交涉,1990年11月20日,江汉区落实私房政策办公室报经武汉市落实政策办公室审查批准,撤销了年的错误改造,拿出的解决办法是除原业主自住二楼一号房已作留房外,其余他人租住的125.55平方米,按每平方元作价120元收购,不能退还产权。朱惠芬女士对这个决定非常不满……”。从以上史料我们可见一斑,当时私有房屋的改造在程序上具有较大的随意性,由于当时特殊的历史环境和人们的认识水平,对于私房改造追求快、全,在实际的操作过程中已经失去了程序保障,导致大量的历史遗留问题,对于大量不属于改造范围的房屋也进行了改造。

经租房所有权的历史变迁

经租房所有权国有化运动

从1966年8月起,私房主被要求将房产证全部上交,其中包括经租房和低于经租房标准的私人出租房以及自住的私房,从这时起,经租房的所有权被归到房管局名下,同时被收的还有房主领取固定租金的经租费本,经租房主的固定租金也从那时候停止发放。在文革结束后,对于经租房如何处理,国家城乡建设环境保护部先后与1982年和1985年下发了《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》和《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》及其说明,其中认为:“凡是符合国家和省、市、自治区人民政府的政策规定,纳入社会主义改造的私有出租房屋(即国家经租房屋),根据中共中央(1966)507号文第2项‘公私合营企业应当改为国营企业,资本家的定息一律取消’的规定精神,可明确宣布属于国家所有。”“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋,一律属于国家所有,由房管部门统一经营管理。”各地落实经租房政策的文件中,基本坚持这国家建设部的论调,如1983年北京市颁发的《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定实施细则》明确指出:“经社会主义改造的原私人出租房产,定租发放到1966年9月底,房产已属于国家所有,不存在落实私房政策问题。”1989年,建设部房地产司《关于解放初期征收房产问题的复函》中认为“这部分房产当时是按照国家和地方政府有关文件规定征收的,己明确产权属于国家所有”。并指出“在国家没有确定发还政策之前,任何地区或部门自行发还都会引起连锁反映”所以“目前仍维持现状”。1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中,规定对此类“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”,“均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”2005年12月巧日,建设部《关于“经租房”有关问题的处理意见》(建住房「2005」226号)再次对经租屋所有权规定:“国家比照工商业社会主义改造,通过发给定租的形式,进行了社会主义改造的城市私出租房屋,是我国社会主义改造的一部分。纳入杜会主义改造的私有出租房屋,凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的,其产权性质按国家政策规定己明确属于国家所有,不得变动。”由于有建设部以部门名义下发的文件,导致在全国范围内,经租房的处理基本处于搁置状态。在实践中,有关主管部门和法院对经租房主归还所有权的要求基本保持拒绝或沉默的态度。

[责任编辑:高飏] 标签:经租房 产权 争议 公有化
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