1846年，美国驻上海代理领事在英租界内设立领事馆，发生了"升旗事件"。美国圣公会主教文惠廉暗中在苏州河北岸以低廉的地价广置地皮，建造房屋。1852年，金能亨任美国驻上海代理领事，于3月16日公告美国公民，宣布美国已在上海取得直接租地权。
1848年1月，法国领事敏体尼到达上海后，鉴于英、美之间发生"专管"争端，便在上海县城与英租界之间的地段内租到了房屋，设立领事馆。敏体尼以不平等条约为护符，向上海道台麟桂明确提出要"沿洋泾浜地区，它和英租界正好隔河相望"，"是唯一能适合我国（法国）侨民居住之地"。1849年4月6日，中法双方签字换文，麟桂正式发出告示，引用《黄埔条约》第22款规定，宣布"中法双方"勘定上海北门外一处地段，允准法人租地，全面积约为986亩，是为法租界。
1853年9月，上海发生小刀会起义。到了1854年（咸丰四年），外国商人感到《上海租地章程》的内容已不能适应其需要，要求修改。7月8日，英国领事阿礼国、美国领事马辉、法国领事爱棠正式宣布经三国公使共同签署的新土地章程，即《上海英法美租界租地章程》，一般称作第二次《土地章程》。这个章程完全由英法美三国公使草拟，在外国"租地人会"上通过，并在租界内实施以后，才移文通知上海道，根本没有与清政府商议。《章程》共14款，外加《上海华民住居租界内条例》、《发租洋泾浜地基条款》两个附件。主要内容有：1．取消1845年章程中由英国一国独占居留地的条文。2．改变租地办法。仍由外国侨民直接向中国业主租地，但取消第一次章程关于各国商人租地须先得到英国领事许可的规定，改为由租地人向其本国领事呈报并转道台查核；取消押手，由租地人将租价付与中国业主。3．默认"华洋杂居"。中国人可进入租界租地建屋，但须得外国领事"允准"。4．租界可征收地税或码头税，等等。这个租地章程颁布后，租界内成立了工部局。工部局组织巡捕，并以巡捕捐的名义向中国人抽税，还擅自审理中国人的民刑案件。这样一来，上海租界俨然成为中国境内的"国中之国"，工部局即成为这个国中之国的政府。
条约原文：
一八五四年七月五日，咸丰四年六月十一日，上海。
一、新章所指界限 后附地图，即系道光二十六年八月初五日巴领事与宫道台所判，并于二十八年十一月初二日经阿领事与麟道台，复又按二十九年三月十七日敏领事与麟道台勘定法兰西地界，出示内指，南至城河，北至洋泾浜，西至朱家桥，东至潮州会馆，沿河至洋泾浜东角等处，曾经法兰西钦差大臣会同广东制台徐，均行允准。界内军工厂、新开邑、厉坛三处，并英国领
事衙门，均属官地，不在章程之内，嗣后美国与法兰西所用官地，亦一律办理，惟照例给付钱粮。
一、界内租地 凡欲向华人买房、租地，须将该地绘图，注明四址亩数，禀报该国领事官，设无该国领事官，即托别国领事官，即查有无别人先议，以及别故，并照会三国领事官查问，如有人先议，即立期定租，倘过期不租，凭后议人租用。
一、定租 查明无先议之碍，即议定价值，写契二纸，绘图，呈报领事官，转移道台查核，如无妨碍，即钤印送还，归价收用。至址内迁移坟冢，中国例不入契，另行议办。
一、立契 付价后，仍照旧用道台全衔，填契三纸钤印，并由道台照会三国领事官，以便存案填图备查。
一、留地充公 凡道路、马前头已充作公用者，今仍作公用。嗣后凡租地基，须仿照一律留出公地，其钱粮归伊完纳，惟不准收回，亦不得恃为该地之主。至道路复行开展，由众公举之人，每年初间察看形势，随时酌定设造。
一、立界石 租定地基，竖一石碣，上刻号数后，由领
事官委员带同地保、业户、租主，亲至该地，眼同看明四址，竖立界石，以免侵越，并杜将来争论。
一、纳租 每亩年租一千五百文，每年于十二月中预付该业户，以备完粮。先十日，由道台行文三国领事官，饬令该租主将租价交付银号，领取收单三张。倘过期不交，则领事官追缴。
一、转租 租地皆注册为凭。凡转租，限三日内报明添注，如过期未注，即不为过契矣。其洋房左近，不准华人起造房屋、草棚，恐遭祝融之患，不遵者即由道台究办。大美国衙署之北至吴淞江一带，未奉领事官二位允准，不许开设公店，违者按后开惩罚。
一、禁止华人用篷、寮、竹、木及一切易燃之物起造房屋，并不许存储硝磺、火药、私货、易于著火之物，及多存火酒，违者初次罚银二十五元，如不改移，按每日加罚二十五元，再犯随事加倍。如运硝磺、火药等物来沪，必需由官酌定，在何处储存，应隔远他人房屋，免致贻害。起造房屋。札立木架及砖瓦、木料货物，皆不得阻碍道路，并不准房檐过伸各项，妨碍行人。如犯以上各条，饬知后不改，每日罚银五元。禁止堆积秽物，任沟洫满流，放枪炮，放辔骑马赶车，并往来遛马，肆意喧嚷、滋闹，一切惹厌之事，违者每次罚银十元。所有罚项，该领事官追缴，其无领事官者，即著华官著追。
一、起造、修整道路、码头、沟渠、桥梁，随时扫洗净洁，并点路灯，设派更夫各费，每年初间，三国领事官传集各租主会商，或按地输税，或由码头纳饷，选派三名或多名经收，即用为以上各项支销。不肯纳税者，即禀明领事饬追。倘该人无领事官，即由三国领事官转移道台追缴，给经收入具领。其进出银项，随时登簿，每年一次，与各租主阅准，凡有田地之事。领事官于先十天将缘由预行传知各租主届期会商，但须租主五人签名，如能传集，视众论如何，仍须三国领事官允准，方可办理。
一、外国人及华民坟墓 界内分开地段，为外国人坟茔。租地内如有华民坟墓，未经该民依允，则不能迁移，可以按时前来祭扫，但嗣后界内不准再停棺材。
一、卖酒及开设酒馆 界内无论中外之人，未经领事官给牌，不准卖酒，并开公店；请牌开设者，应具保店内不滋事端，如系华人，须再由道台给发牌照。
一、违犯以上各条章程，领事官即传案查讯，严行罚办，倘该人无领事官，即移请道台代为罚办。
一、此章后有改易之处，则须三国领事官会同道台商酌，详明三国钦差及两广总督允准，方可改办也。
附一：上海华民住居租界内条例
照得华民若未领地方官盖印凭据，并经有和约之三国领事官允准，则不得在界内赁房、租地基、建造宅舍居住，今将如何办理条例，开列于左：
凡华民在界内租地、赁房，如该房地系外国人之业，则由该业户禀明领事官；系华民之业，则由该业户禀明地方官，将租户姓名、年、籍，作何生理、欲造何等房屋、作何应用、共住几人，是何姓名，均皆注明，绘图呈验。如地方官及领事官查视其人无碍，准其居住，该租户即出具甘结，将同居各人姓名、年、籍填写木牌，悬挂门内，随时禀报地方官查核，遵照新定章程，并按例纳税。倘若漏报，初次罚银五十元，后再漏报，将凭据追缴，不准居住。该租户若系殷实正派之人，即自行具结，否则别请殷实之人二名，代具保结。
附二：发租洋泾浜地基条款
一、按后所绘地图，分为二十一段，由中、外官宪会同分判。
一、各段内地基，其未先经按例注册租定者，则发租之时，出价高者得租。
一、发租之时，如已得租，当即按每百先交二十为定，限十天全数交至银行，倘若逾期，则定银不还。
一、地内房屋，不在发租之内，限一月内，著原业拆移，如逾限不拆，其房屋即归租主。
一、地段皆同界内别处租地，遵照章程各
款，并按图留出公路。
一、地段内如有已经定租注册者，发租之时，须亲身或著人在场声明，若无人在场之地，即行别租，发租之时，如无别人争租，须该人声明依官所定之数，如不肯依定数给价，即将其地撤回，如有人争租，则归出价最高之人，该人倘不声明，亦必勒出其价，待其说明，则伊作为租主。
一、如有人争论，则经租之人作主，从新另行发租。
一、 价银皆须洋钱。
附注
本章程及附件均见《约章成案汇览》，乙篇，卷10上，页22-25，58-59。章程及附一英文本见《上海租地章程》，页14-21，40；《发租洋泾浜地基条约》则未找得英文本。本章程系上海英法美三国领事与上海道台商订，于一八五四年七月五日由三国领事予以公布；签订日期未查明。
本章程原无汉文名称，英文本称为《上海租地章程》。
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编辑：
刘延清
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