专家：租售同权给学区房提供了更好条件 房价可能会涨

近日，广州要求“租售同权”，租房跟买房享受同等的教育；上海以超低的价格转让了首批租赁用地；无锡、郑州推动租房落户。各地都在大力发展大力发展租赁市场。租售同权对房价有什么影响？

7月24日召开的中央政治局会议强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，最后加了一句“加快建立长效机制”。有哪些房地产长效机制？房地产税能一直房地产泡沫吗？降地价真能降房价吗？

在凤凰财经主办的中国经济形势（二季度）座谈会上，就这些问题，凤凰财经专访了北京大学经济研究所常务副所长苏剑教授。

凤凰财经：现在有一个新的趋势，大力发展租赁市场。前几天广州要求“租售同权”，租房跟买房享受同等的教育；上海以超低的价格转让了首批租赁用地；无锡、郑州推动租房落户。你怎么看待租售同权？对房价有什么影响？

苏剑：租售同权其实影响最大的还是学区房，这些东西跟户籍联系在一块。好多人都认为租售同权的结果会使学区房的价格降下来，但这个很难说。为什么？因为租售同权其实是给学区房提供了更好的条件，以前只能卖，现在可以租了。对房子拥有者来说，取得收益的途径其实多了一个，租金能涨上去，以前要靠卖取得的收益现在已经不用卖了。所以供给可能会降低，房价可能会涨。

政府也在采取各种办法，希望能够解决学区房房价涨的过快或者过高的问题。这个想法是对的，但是思路未必正确。

凤凰财经：7月24日召开的中央政治局会议强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，最后加了一句“加快建立长效机制”，新华社评论“要把长效机制做实做细”。你觉得哪些政策组合属于长效机制？

苏剑：这个长效机制没有明说，我们不好判断。从我的角度来看，长效机制包括两个方面，一个是商品房，一个是保障房，主要在保障房这一块。一个是保障房和商品房之间的比例多大？这是需要确定的问题；另外一个是保障房要封闭运行，不能让保障房还能上市，保障房要能上市就完了，买上就可以赚钱。它必须全封闭运行，可以租，可以卖。但要想卖出去，必须从哪买的卖给谁，不能发财，去掉套利的机会。不要希望通过它来发财，否则建多少保障房都没用。保障房本身制度需要改革，这能形成一个良好的长效机制。

如果不这样干的话，只是一个劲地增加保障房的供应，什么时候是个头呢？保障房要解决的是让人民有地方住，不是说通过这个来扶贫，让人发财，没那么回事。你说你穷，给你房子住，不能因为你穷给你发财的机会。发财通过别的地方发财。通过这个很容易发财了，那努力工作致富的人很惨，很亏。

凤凰财经：商品房市场呢？

苏剑：商品房市场一般情况下，政府尽量少管。只要给穷人有房子住，商品房爱涨到那儿到那儿，管它干嘛？涨一把跌一把，如果房子引发银行危机，这个是要防止的。其他的尽量少管。

凤凰财经：长效机制比如在在货币政策、财政政策、土地供给上怎么做？还有很多人建议收房产税。

苏剑：收房产税是迟早的事情。房产税不一定能防止房价泡沫。像美国有房产税，不是也出现过房价泡沫吗？日本也有。房产税和房价泡沫之间没有一个必然的关系。

凤凰财经：您在会上说房价现在不涨不跌可能最好，但任志强最近发话了，他说过去两年土地价格上涨，这会推动房价继续上涨，他说不可能在地价上涨的情况下出现房价下跌。也有跟他有不同观点的人认为地价并不是影响房价涨跌的决定性因素。你怎么看这两者之间的关系？还有，按照常识理解，如果供地很少，就算块价很低甚至免费送给房地产商，因为地太少了，房地产商需要多高的道德才能用低价来销售房子？因为市场价在那儿摆着。

苏剑：没错，这里面有两个因素需要考虑，一个是需求端，一个是供给。需求和供给二者共同决定房价。从供给这边能把成本降下来，需求那边，需求那么旺凭什么降下来？这是一个问题。

中国现在主要是住房的投机性很强，好多人想通过它来发财，所以结果就是有多少房子都不够用。把土地供给降下来，地价降下来了，如果需求没有降下来的话，其实房价可能会降，但降的比例不一定会很大。

凤凰财经：是不是还是因为供地少？因为需求很高，供给赶不上，所以房价涨？

苏剑：现在的形势目前看需求，能不能把投机性需求抑制住。供给的话本身就不高，主要在需求这一端。

凤凰财经：供给侧需要改吗？

苏剑：需要改，目前是想稳房价，不是要降房价。如果降房价的话，现在要大幅增加供给。如果是稳房价就不能再加码了，加码就（房地产泡沫）要破了。

凤凰财经：最近有一个词特别火，叫“灰犀牛”。中财办点名了五个领域：影子银行、房地产泡沫、国企的高杠杆，地方债务，集资风险。您怎么看待这些风险？

苏剑：目前中国经济风险还是非常大的，我们都感觉到了中国市场上这些风险的积聚，所以提出来这个“灰犀牛”。点出房子这几方面的风险是非常到位的，这个是没有问题的。各种风险因素的确都在积聚。

凤凰财经：这些风险是各自独立的？还是某些共同因素导致的？

苏剑：要说共同因素也没错，这是这么多年我们的发展方式最终导致这样的局面的。各个市场是联动的，不是完全隔离开的。风险积聚在别的地方也会有反映。这几个东西反映的是同一个因素。

凤凰财经：是什么？

苏剑：增长方式，这种增长方式导致现在的局面。加上凯恩斯政策，往金融世界撒钱。中国M2零几年是50万亿，现在是160、170万亿了吧。这么多货币进去，哪个市场没有泡沫？哪个市场的风险都积聚起了，这个是很简单的道理。主要是因为货币政策太宽松、货币太多。