安居客：“城市群”将取代传统城市划分标准

原标题：安居客：“城市群”将取代传统城市划分标准

齐鲁晚报讯 楼市调控潮还在蔓延。3月24日，北京对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，将“认房又认贷”升级为“认房认贷认离婚”，被业界称为“史上最严的楼市调控”。与此同时，与去年“9·30”调控潮类似，又有一大波城市跟进调控。其中，“环一线城市”是主力军。

对此，安居客房产分析师表示，城市群概念正在取代传统的城市划分标准，城市群的形成将给“环一线城市”带来持续的溢出效应和房价压力。京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群作为我国最重要的国家级城市群，房价整体涨幅超出全国平均水平。

京津城市群：到北京距离决定房价

安居客房产分析师认为，京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群分别由北京、上海、深圳引领，这三个一线城市房价位居前全国三甲。凝结巨大房产财富同时，购房需求溢出效应传导至周边城市，影响周边城市的房价。

以北京周边为例，据统计，北京周边区域中已有保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来12地开启限购。根据安居客房价数据显示，这些城市的房价涨势迅猛，比如廊坊同比上涨137.9%，下属香河同比上涨127.9%；保定同比上涨58.9%，下属涿州同比上涨 92.9%。这些城市都位列京津经济圈中。

溢出效应的影响，与核心城市之间的交通联系及距离密切相关。以京津经济圈为例，燕郊这个原本普通的小城，因为距离北京最近的缘故，房价现已达到28018元/平方米。同样，河北廊坊虽然身为地级市，实际上经济总量和人口并不突出，但正因它与北京直接接壤，根据安居客此前发布的《2016国民安居报告》显示，2016年廊坊二手房均价涨幅位居全国之首。

与之相反的是拥有深厚工业基础的唐山市，作为京津唐工业基地中心城市、京津冀城市群东北部副中心城市的地级市，目前二手房均价为6972元/平方米，仅为燕郊的四分之一，其主要原因是位置的劣势，以及此前交通的不便。颇有意思的是，在去年12月29日京唐城际铁路正式开工建设后，冰冻许久的唐山房价突然出现了持续的上涨。

长三角城市圈：南京自成一体

相比京津经济圈，长三角房价协同效应更为明显，目前已经形成了上海、南京、杭州、苏州、昆山、无锡的“房价涨势圈”。与北京类似，昆山受益于临近上海，这个去年被限购的县级市，同比涨幅32.7%，其下属的花桥镇因与上海临近，犹如北京的燕郊，房价高达25025元/平方米，甚至高于经济大市无锡。

不过相比京津经济圈对于北京的严重依赖，长三角中的距离核心城市上海最远的南京自成一体。截至3月23日，南京二手房均价为25467元/平方米，其房价甚至比离上海最近、且同为二线城市的苏州高出近万元，苏州二手房均价为16186元/平方米。

对此，安居客房产分析师认为，南京作为江苏省会，对苏中、苏北、安徽等地同样具有虹吸效果，比如南京的一小时都市圈中包括了镇江、扬州、淮安、马鞍山、滁州、芜湖、宣城等市，教育、医疗、商业资源以及地铁等基础设施同样发达。

珠三角城市圈：两个一线城市协同发展

与长三角、京津不同，珠三角经济圈是国内唯一拥有两个一线城市的城市群，且两个城市距离较短，高铁仅有36分钟车程。同时，这两个城市的房价近两年也在快速上涨，外溢的需求也在影响周边。

从房价上即可看出，其中惠州深受深圳影响，大亚湾、惠阳、惠东县等地因距离深圳较近，在“深圳东进战略”影响下，房价均已过万。而受益于“广佛同城”，加之佛山顺德、禅城、南海同样因距离广州较近，房价同样过万。

“环一线城市”房价继续上行

据了解，城市群是指在特定地域范围内，以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。

在安居客房产分析师看来，我国的城市群还在形成中，在热门城市的房价高企及限购等措施推动下，人口会被迫向核心城市周边迁移。同样，在城市交通趋于便利的情况下，更加强了核心城市人口落户的意愿，从而促进中国城市群的加速形成。

根据国际经验，在城市群的协同效应下，产业布局已经不再重要。人口、资金、资源集聚会因为交通的便利，从核心城市分流，从而减少核心城区的人口密度。但是随之而来的是，给周边城市的房价带来上行压力。

去年3月5日，我国发布“十三五”草案，明确指出，要优化提升东部地区城市群，建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群。时隔一年多，这些城市的房价持续上涨，而环核心城市的周边城市群房价也普遍出现大涨。未来随着城市群继续形成和发展，这一现象或仍将持续。