修订后的《珠海经济特区城市更新管理办法》实行，旧村、旧住宅区拆建门槛降低 珠海500余老旧小区将受益

原标题：修订后的《珠海经济特区城市更新管理办法》实行，旧村、旧住宅区拆建门槛降低 珠海500余老旧小区将受益

□信息时报记者 林珊 周舒婷

珠海500多个老旧小区以及多个老旧“城中村”迎来重大利好。修订后的《珠海经济特区城市更新管理办法》（下称更新办法）已于12月20日起实行，对多个条款、内容作了调整，责任更细化，可操作性更强，更接地气。其中最引人瞩目的是珠海大幅降低了启动城市更新的门槛。

旧村拆建门槛降低

2/3业主同意即可启动

更新办法指出，实施拆建类城市更新的，应当形成更新意愿后方可申报。其中，旧住宅区拆建项目建筑物应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可启动；城中旧村拆除重建的，应当经居民大会、村民大会或者社区股份合作公司的股东大会按照有关规定表决，并获得占全体成员或股东人数三分之二以上同意方可启动。

“此前城中旧村拆建、旧住宅区改造为主的拆建项目，要90%以上股东或业主同意。”珠海市住规建局相关人士昨日在接受记者采访时表示，更新办法降低了拆建项目启动的意愿门槛，只要有三分之二的业主同意，就可开始进行诸如找开发企业合作、补偿协商等工作。此举有望加速珠海小区、城中旧村进行城市更新的步伐。

启动门槛降低后，如何保障大多数居民或村民的利益不受损？上述人士表示，政府对此也有周密的考虑，要求在拆建时，必须有90%以上的业主或股东签订了补偿协议才能动工。

上述人士透露，珠海市住规建部门早些时候对珠海老旧小区进行了摸底调查。经统计，目前珠海拥有老旧小区500多个，具体如何更新改造、何时改造，需要政府综合小区的实际情况、区域规划、公交城市配套等因素考虑。

小区拆旧建新需符合多个条件之一

更新办法明确，城市更新分整治类、改建类、拆建类三种类型，需符合“危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要；城市基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安的；土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级；经市人民政府批准的其它情形”等条件，才能启动更新改造。

近日，一则珠海南香里小区即将改造的网帖在网上流传。网帖称，小区在业委会四年的共同努力下，将拆除建新房，新房按1:1.2比例偿还，且为精装修。对此，珠海市住规建局随即澄清，南香里不符合省市有关“三旧”改造的规定，不能享受“三旧”改造城市更新政策实施拆建改造。“只有符合上述条件之一的才可申请进行城市更新，不是说业主都同意拆建就能拆旧建新，还需要符合规划等条件，要进行审批。”住规建局相关人士表示，相当多的老旧小区可能只是整治提升，“如果老旧小区都拆掉建高楼，难以保留城市原有的风貌和特色；另一方面，如果都建高楼，也将给城市人口、公共配套、交通等带来巨大压力。”

“之所以要等物业管理条例出炉后，再发布老旧小区城市更新办法，是因为不少老旧小区的问题是缺乏物管长期维护管理导致的。”上述人士表示，正常情况下，居民楼房建成后楼龄可维持50～70年，但由于缺乏管理，一些小区建成20多年就已经很旧了。

城市更新必须按比例配置公租房

通过城市更新，加大公租房供给、提升城市公共配套是更新办法的又一亮点。据了解，除城中旧村更新项目外，涉及商品住宅开发的城市更新项目应当配套建设公共租赁住房并无偿移交政府，或者向政府缴交相应费用，由政府统筹异地建设。配套建设公共租赁住房的建筑面积不计收地价，但应当完成装修、验收，达到可交付使用的标准。

更新办法还要求，城市综合服务体必须按比例配置公共租赁住房等住宅。其中，用地规模8万平方米以上的，按照计容积率建筑面积的25%配置；用地规模5万平方米以上、8万平方米以下的，按照用地规模给予建筑面积的20%至25%配置，对于规模较大的更新项目允许分期实施。

“这实际上是给用地规模5万～8万平方米的城市综合服务体配置公租房设置的一个比例。”珠海市住规建局相关负责人表示，此前5万～8万平方米的城市综合服务体一般按照20%的比例设置公租房，不利于城市的成片开发。更新办法实施后，有望推动城市更新项目形成规模效应。

此外，更新办法还要求，旧工业区改造为科技孵化器等市政府鼓励发展的创新型产业项目；位于海岛的城市更新项目；城中旧村更新项目，应当根据规划需要提供适量补公用地，或者“提供不少于计容积率总建筑面积百分之十的建筑用于城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。”

“珠海当前的学校、医院、文化等公共设施的缺口较大，通过城市更新来完善城市配套是办法的一大亮点。”上述人士表示，这些补公用地，是用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，不计入拆建类城市更新项目用地红线范围内，将无偿移交给政府。

若迟迟不动工，将取消原批复优惠

针对往年一些企业申请城市更新项目后，因种种原因迟迟不动工的情况，更新办法也专门做了规定，明确更新单元规划批准后两年内未签订土地出让协议，或超过土地出让协议约定的开工时间一年仍未开工的，取消原批复的规划条件和享受的城市更新优惠政策，并在批准撤消之日起三年内不再受理该用地更新单元规划加快申报等。此外，有“不良记录”的企业也将纳入诚信名单。上述负责人表示，政府批了不少更新项目，但其中有些没有动起来，所以更新办法明确了一些管促的手段。

更新办法明确，城市更新单元规划经批准实施后，实施主体应当按程序制订城市更新项目实施方案，经区城市更新部门审核后，报市城市更新部门备案，“城市更新项目实施方案应当包括更新单元内项目实施主体、基本情况、投资计划、建设进度安排、搬迁补偿安置措施、监管措施等内容。”

珠海市城市更新部门将建立诚信体系，对企业事业单位、社会团体、其他组织和个人参与城市更新活动的信用记录信息进行管理和依法公布。这意味着，信用不好的企业今后将很难再获得城市更新项目。