二线城市释放收紧信号

原标题：二线城市释放收紧信号

漫画：“倒挂”

当前，一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言，二线城市的市场和政策环境相对温和，成为房地产企业角逐拿地的主要战场。近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。业内人士称，二线城市地价非理性上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。

二线城市高价地频出

5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100％。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860％。

高价地不仅仅出现在苏州市场，5月24日，武汉也成功出让8宗地块，位于汉阳区的一宗地块经过10余家房企250多轮激烈竞争后，被正荣地产9.72亿元夺得，溢价率为173％。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让，溢价率89.56％，成为区域内新的单价地王。5月20日，天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后，以16.5亿元总价出让，溢价率152％，楼面价23468元/平方米，成为该区域内新的单价地王。宁波、福州也在同一天出现区域地王。

市场数据显示，4月份，苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200％，其中苏州、南京两地出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元，为全国出让金收入最高的两个城市。

综合来看，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100％以上。

大型房企转战二线城市

分析人士认为，当前一线城市土地稀缺，地价高涨，北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策；而三线城市仍然在去库存当中。所以，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。

中原地产统计数据显示，截至5月23日，全国土地市场地王频繁出现，总价最高的50宗土地合计成交价格为2013.29亿元，其中有27宗被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿。从土地市场的拿地行为来看，尤其是地王地块的占比来看，国企明显超过了私企。

另外，从这50宗总价地王的竞得方来看，上市公司明显占绝对多数。中原地产首席分析师张大伟分析指出，二线城市成为地王主要产生地，在50宗总价地王里，一线城市只有14宗，而二线城市占到了72％。

张大伟说，2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150宗，一二线城市的土地接近全面地王化。“目前，创造地王的基本都是上市企业和国企，资金实力雄厚，对未来市场波动的抵抗能力也更强。”他说。

“此外，二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要原因是政策因素”。张大伟分析认为，今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。所以，今年前4月资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。

过热城市或面临政策收紧

值得一提的是，由于土地市场过热，苏州国土资源局于5月18日紧急出台了“限价令”，对即将拍卖的住宅地块设定最高报价，如果企业竞价超过最高报价，将终止土地出让，竞价结果无效。23日，苏州集中拍卖出让13宗地块，并首次施行“限价令”。当日，两宗住宅地块最终因为超过限价流拍。

在苏州明确出台针对土地市场的约束性措施之后，有市场消息称，南京、合肥等地也将有类似政策出台。对此，张大伟分析认为，二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定。“特别是南京、合肥、厦门、苏州等城市已经成为地王最密集的二线城市，如果没有约束性政策，房价很可能会爆发式上涨”。他说。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，二线城市楼市火爆，地王频出，下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。

“即使在一线城市，房价上涨也是有‘天花板’的，不可能无止境上涨。”张宏伟说，“南京等二线城市的土地市场尤其是住宅类用地地王频出，政策措施并未从根本上抑制投资投机性需求，也没有起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。如果这些城市楼市继续火爆，地王频现的状况持续，那么未来的政策层面将不得不继续从严。”